( الإيجار عقد يلتزم المؤجر بمقتضاه أن يمكن المستأجر من
الانتفاع بشيء معين مدة معينه لقاء أجر معلوم )
[ المادة 558 من القانون
المدني ]
الواضح من تعريف المشرع لعقد
الإيجار أنة أحد العقود الرضائية الملزمة لجانبين هما المؤجر والمستأجر ، ولهذا
التعريف أثرا هاماً هو إحداث التفرقة بين مفهوم الإيجار ومفهوم الملكية ، فمحل عقد
الإيجار انتفاع بشيء هو العين المؤجرة ولمدة محددة هي مدة عقد الإيجار ، في حين أن
محل عقد الملكية تملك كامل وسلطات كاملة علي الشيء المبيع دونما التقيد بقيد زمني
معين ، وقد رددت المحكمة الدستورية العليا في العديد من أحكامها أهمية هذه التفرقة
واعتمادها كأساس للقضاء بعدم دستورية أي نص قانوني لا يحترم هذه التفرقة وما يترتب
عليها من آثار.
(( وحيث أن قضاء هذه المحكمة مطرد على أن صون الدستور للملكية الخاصة مؤداه
أن المشرع لا يجوز أن يجردها من لوازمها ولا أن يفصل عنها أجزائها ولا أن ينتقص من
أصلها أو يعدل من طبيعتها أو يزيلها ولا أن يقيد من مباشرة الحقوق المتفرعة عنها
فى غير ضرورة تقتضيها وظيفتها الاجتماعية وكان ضمان وظيفتها هذه يفترض إلا ترهق
القيود التي يفرضها المشرع عليها جوهر بنيانها ولا أن يكون من شانهما حرمان
أصحابها من تقرير صور الانتفاع بها وكان صون الملكية وأعاقتها لا يجتمعان فإن
هدمها من خلال قيود ترهقها ينحل عصفا بها منافيا للحق فيها .
وحيث أن قضاء هذه المحكمة قد
جرى كذلك على ان الملكية لا تعتبر حقا مطلقا وليس لها من الحماية ما يجاوز
الانتفاع المشروع بعناصرها ومن ثم جاز تحملها ببعض القيود التي يقتضيها صون
وظيفتها الاجتماعية التي لا يجوز ان يتذرع المشرع بها ليجرد الملكية من ثمارها أو
منتجاتها أو ملحقاتها )).
مبدأ حرية
التعاقد
مبدأ
سلطان الإرادة
اخضع المشرع بموجب القانون رقم 4
لسنة 1996م كافة عقود الإيجار المحررة في ظله ( العقود المحررة بدءا من 1/2/1996)
لقواعد وأحكام القانون المدنى ، باعتباره وكما سلف الشريعة العامة أو القانون
العام في مجال العقود ، ومقتضى إخضاع هذه العقود لقواعد وأحكام القانون المدنى
سريان مبدأ حرية التعاقد ، فالمتعاقدان يتمتعان بحرية مطلقة في التعاقد على النحو
الذي يترأى لهما ، ولا يحد من هذه الحرية سوى قيد عدم مخالفة النظام العام ، وهو
قيد طبيعي فى كل تعاقد أو تصرف قانوني .
ومن أثار ونتائج خضوع عقود الإيجار لقواعد وأحكام
القانون المدنى حق المؤجر والمستأجر كمتعاقدان في ممارسة بعض أنواع الحريات والتي كانت من قبيل المحظورات في ظل
قوانين إيجار الأماكن وتلك الحريات هى 000
أولا
000 حق المؤجر والمستأجر في تحديد مدة عقد الإيجار
( الإيجار عقد يلتزم المؤجر بمقتضاه أن يمكن المستأجر من الانتفاع بشيء
معين مدة معينه لقاء أجر معلوم )
[ المادة 558 من القانون
المدنى ]
حق المؤجر والمستأجر في تحديد مدة عقد
الإيجار أحد أهم الحقوق التي يخولها القانون المدني لطرفي عقد الإيجار وبالآدق
للمؤجر والواضح من نص المادة 558 من القانون المدني أن عقد الإيجار عقد مؤقت
بطبيعته ، أي يعقد لمدة أو لزمن معين ومحدد ، وهو ما عبر عنه المشرع صراحة بعبارة
000 مدة معينه 000 فلا تأبيد في عقود الإيجار ، ومقتضى تأقيت عقد
الإيجار وكما سلف أن يعقد لمدة محددة ومعلومة أما تحديد هذه المدة ( مدة عقد
الإيجار ) فتلك إرادة المتعاقدين ، ولذا فللمؤجر والمستأجر حرية الاتفاق علي تحديد
مدة الإيجار دون التقيد بحد زمني أدنى أو أقصى ولذا صار قانونيا ( بدءا من
1/2/1996م ) تحرير عقد إيجار مدته يوم أو شهر أو سنه أو عشر سنوات أو خمسين سنه
000 ، فما تراضى عليه المتعاقدان هو القانون الساري وشريعتهم الغالبة .
القيود الواردة علي حق المؤجر والمستأجر في تحديد مدة
عقد الإيجار
حرية المتعاقدان المؤجر
والمستأجر في تحديد مدة عقد الإيجار إعمالا لمبدأ سلطان الإرادة في العقود ، لا
يحد منها سوى ما أوردة القانون المدنى من قيود في مجال مدة عقد الإيجار وهى 000
مدة عقد الإيجار الصادر ممن له حق الإرادة لا تزيد علي
ثلاثة سنوات إلا بترخيص .
( لا يجوز لمن لا يملك إلا حق الإدارة أن يعقد إيجارا تزيد مدته على ثلاث
سنوات إلا بترخيص من السلطة المختصة ، فإذا عقد الإيجار لمدة أطول من ذلك أنقصت
المدة إلى ثلاث سنوات ، كل هذه ما يوجد نص يقضى بغيره )
[ المادة 559 من القانون المدنى ]
اختلاف مفهوم الإيجار عن مفهوم
الملكية يعني إمكان إصدار غير المالك ملكية كاملة لعقد إيجار وطبقا لنص المادة 559
من القانون المدنى فأنه لا يجوز لمن لا يملك إلا حق الإدراة أن يعقد إيجاراً تزيد
مدته على ثلاثة سنوات ، فإذا عقد إيجاراً لمدة انقضت هذه المدة إلى ثلاث سنوات ،
ويلاحظ في مجال تحديد مدة عقد الإيجار الصادر عمن لا يملك سوى حق الإدارة أن
الترخيص الصادر له بالإيجار لمدة معينه يلزم أن يكون سابقا علي إصدار عقد الإيجار
لا لاحقاً له ولذا فإن علي المستأجر يتثبت من صفة المؤجر لأن المؤجر كما يصح أن
يكون هو المالك المنفرد للعين محل الإيجار يصح أن يكون مالكاً علي الشيوع وله [
وفق نصيبه الشرعي ] حق الإدراة وبالتالي حق إصدار عقود إيجار ولكن بالشروط التي
أوردتها المادة 559 من القانون المدنى كما أوضحنا 000 لا تزيد عن ثلاثة سنوات .
مدة عقد الإيجار الصادر عن
صاحب حق المنفعة تنقضي بانقضاء حق المنفعة .
( الإجارة الصادرة ممن له حق المنفعة تنقضي بانقضاء هذا الحق إذا لم يجرها
مالك الرقبة ، علي أن تراعى المواعيد المقررة للتنبيه بالإجلاء 000 )
[ المادة 560 من القانون المدنى ]
تعريف حق المنفعة
حق الانتفاع أحد الحقوق المتفرعة
عن حق الملكية ، وقد أفرد لها المشرع نصوص المواد 985 إلى 995 من القانون المدنى ،
وحق الانتفاع بطبيعته حق مؤقت لذا فقد قرر المشرع بموجب نص المادة 560 من القانون
المدنى انقضاء عقد الإيجار الصادر ممن له حق المنفعة بانقضاء حق المنفعة ذاته أيا
كان سبب انقضاء حق المنفعة ، ووفقاً لنص المادة 560 من القانون المدنى فأنه يجوز
لمالك الرقبة أن يجيز عقد الإيجار المحرر لمدة أطول من مدة حق المنفعة بحيث لا
ينقضى عقد الإيجار بانقضاء حق المنفعة ، وهى سلطة لمالك الرقبة ، ولذا فأنه لا
يجوز للمستأجر أن يطالب باستمرار عقد الإيجار الصادر عن صاحب حق المنفعة رغم
انقضاء حق المنفعة ، بل الصحيح أن لمالك الرقبة - وحدة - أن يجيز المدة الباقية من
عقد الإيجار أو لا يجيزها ولذا نؤكد على ضرورة ما أبيدناه في الصفحات السابقة من
التزام المستأجر بالتأكد من صفة المؤجر ، إذ قد يترتب على إغفال ذلك أثار ونتائج خطرة يصعب تداركها كان يصدر عقد الإيجار
عن غير مالك.
ثانياً
000 حق المؤجــر والمستــأجر في الاتفاق علي تجــديد مدة عقد الإيجار
حرية المؤجر والمستأجر في تحديد
مدة عقد الإيجار ( 000 شهر0 سنة 0 عشر سنين 0 ستون سنة 000 ) يستتبعه إمكان تجديد
العقد ، وتجديد عقد الإيجار اصطلاح يعنى استمرار نفاذه لمدة أخرى مضافة إلي المدة
الثابتة بصلب العقد ، تلك المدة الجديدة قد تكون مساوية للمدة الثابتة بعقد
الإيجار وقد تكون غير مساوية لها ، وقد يتم الاتفاق علي أن يكون التجديد لمدد
زمنية متتابعة تتلاحق زمنيا ، والمسألة إرادة متعاقدين .
والتساؤل 000 هل يجوز الاتفاق المالك والمستأجر علي تجديد العقد لمدة
زمنية متلاحقة دون التقيد بحد زمني معين ، بمعنى هل يجوز الاتفاق علي تجديد عقد
الإيجار لمدد متلاحقة تتجاوز الستون عاماً 000؟
الراجح أنه وفى ظل تطبيق قواعد
وأحكام القانون المدنى والتي تجعل من سلطان الإرادة في التعاقد شريعة وقانون ، فإن
للمتعاقدين المؤجر والمستأجر أن يتفقا علي تجديد عقد الإيجار لأي مدد زمنية ، ولو
تجاوز مجموع هذه المدد ستون عاماً ، ولا يمكن التمسك بالقيد الوارد بنص المادة 999
من القانون والخاصة بحق الحكر لأن القياس علي مدة الحكر أمر غير صحيح وغير وارد
إلا في العقود غير محدده المدة – ولنا عودة إلى مناقشة حق الحكر
ومدته وقياس مدة عقد الإيجار عليه – والحال أن العقد – محل المناقشة – عقد محدد المدة أي مؤقت بمدة ، كل
ما في الأمر أن الطرفان اتفقا على أنه بانتهاء تلك المدة تبدأ مدة جديدة ، محددة
ومؤقتة ، 000 وهكذا 000 كما أن قواعد القانون المدنى فى عمومها لم ترد قيداً
صريحاً على تحديد مدة لعقد الإيجار تجديد عقد
الإيجار وزيادة القيمة الإيجارية
تجديد عقد
الإيجار دائما ما يصحبه تعديل فى القيمة الايجارية بالزيادة ، ولعل تلك الزيادة فى
القيمة الايجارية هى الدفاع لتجديد العقد فالتجديد يرد على مدة العقد ، والزيادة
ترد على القيمة الايجارية .
والتساؤل 000 هل النص على تجديد عقد الإيجار لمة أو المدد زمنية
أخرى يعد إنشاءاً لعقد إيجار جديد 000؟
النص في عقد
الإيجار على تجديده لمدة أو لمدد أخرى متلاحقة لا يعنى أننا فى كل ميعاد تجديد
بصدد عقد إيجار جديد ، مرد ذلك أن شرط التجديد لمدة أو لمدد أخرى هو أحد شروط عقد
الإيجار الأساسي ، وبذا فإن التجديد يستمد أساسه القانوني من هذا العقد ، والتجديد
هو تنفيذ لشروط هذه العقد ، وليس إنشاءاً لعقد أخر جديد .
رأي
مخالف - أسانيده
في حين يري
الفقه السائد أن مبدأ حرية المتعاقدين تجيز للمؤجر والمستأجر الاتفاق على أي مدة
لعقد الإيجار ، طالب أم قصرت ، فإن ثمة رأي آخر يري انه لا يجوز الاتفاق بين
المؤجر والمستأجر على مدة لا تزيد على ستــــون سنة ( والحال أن المؤجر والمستأجر
حددا بالفعل مدة العقد تحديداً واضحاً ).
ويستند أنصار
هذا الرأي إلي أن عقد الإيجار أحد العقود التي ترد على المنفعة ، وثمة فارق هائل
بين مفهوم التمليك والإيجار ، فالإيجار عقد مؤقت يرد علي منفعة ومن ثم لا يجوز أن تكون مدة العقد أكثر من ستون
عاما وإلا ذابت الفوارق بين حق الملكية المؤبد وحق الإيجار المؤقت بطبيعة ، ثم أن
الفارق الهائل بين مفهوم الملكية والإيجار هو الذي كان سبباً أساسياً وفعالا
لأحكام عدم الدستورية التي أصابت فى مقتل بعض نصوص قانون إيجارا الأماكن ، ومن
جانبنا انه لا جدال أن اختلاف مفهوم حق الملكية عن مفهوم الإيجار كان الدافع أو
الأساس القانوني لأحكام عدم الدستورية التي منيت بها بعض مواد قوانين الإيجار
الاستثنائية ، فالإيجار مؤقت بطبيعته وإبقاء المستأجر بالعين المؤجرة على وجه مؤبد
أمر يتنافى مع مفهوم الإيجار فكان لازماً الحكم بعدم دستورية النصوص التي تؤبد عقد
الإيجار ، فالإيجار دائما عقد مؤقت .
أن بقاء
المستأجر بالعين المؤجرة فى ظل قوانين الإيجار الاستثنائية كان إرادة مشرع وليس
إرادة المؤجر ، إما في عقود الإيجار التي تحكمها نصوص القانون المدنى فبقاء
المستأجر بالعين رهين ومقترن بإرادة المؤجر ، وهذا هو الفارق ، ومن ثم فالاهتمام
كل الاهتمام بإرادة المتعاقدين ما تراضوا عليه هو قانونهم وشريعتهم ، وكون إرادة
التجديد معاصرة لإنشاء العقد أو لاحقة له يهم ، المهم هو توافر إرادة المتعاقدين و
خلاصة الأمر 000 إن تحديد مدة عقد الإيجار إرادة متعاقدين مؤجر
ومستأجر ، وتجديد عقد الإيجار لأي مدة إرادة متعاقدين مؤجر ومستأجر ولا محل لإثارة
شبهة عدم الدستورية كما أثيرت في بعض نصوص قانون إيجار الأماكن وقضى بها ، لأن
مناط عدم الدستورية وأساسها هو إعدام إرادة المؤجر ، الأمر الذي ينتفى في التجديد الحاصل
للعقود المحررة فى ظل قواعد القانون المدنى .
من
قضاء المحكمة الدستورية العليا في بيان دور الإرادة في إنشاء عقد الإيجار .
( الأصل في الروابط الايجارية أن الإرادة هى التي تنشئها فإذا جردها المشرع
من كل دور في مجال تكوين هذه الروابط وتحديد أثارها كان تنظيمها منافيا لطبيعتها )
[ من الحكم الصادر في القضية رقم 71 لسنة 19 قضائية
دستورية ]
ليست هناك تعليقات:
إرسال تعليق
تحياتي / محمود حموده :- سيتم مراجعة هذا التعليق قبل نشره خلال الـ 24 ساعة القادمة