حــق ورثة المستـأجر فى الامتـداد القانونـي لعقد الإيجار

الأساس القانوني لحق ورثة المتاجر الأصلي في البقاء في العين المؤجرة

( لا ينتهي الإيجار بموت المؤجر ولا بموت المستأجر )

[ المادة 601 فقرة 1 من القانون المدنى ]

    عقد الإيجار الخاضع لأحكام القانون المدنى لا ينقضى بموت أحد عاقدية المؤجر أو المستأجر ومقتض ذلك أن عقد الإيجار يظل نافذا بين الورثة سواء ورثة المؤجر أو ورثة المستأجر إلى أن تنقضي المدة المحددة له قانونا ، وبالتالي تنتقل التزامات العقد إلى الورثة الشرعيين فيلزم ورثة المؤجر بتمكين المستأجر أو ورثته من الانتفاع بالعين كالتزام أساس وجوهري ، وفى المقابل يلتزم المستأجر أو ورثته بأداء القيمة الإيجارية .

مفهوم امتداد عقد الإيجار في ظل قواعد القانون المدني

  مفهوم الامتداد فى ظل قواعد القانون المدني لا يعنى وكما كان الوضع فى قوانين الإيجارات الاستثنائية امتداد تلقائي دون حد أقصى للمدة ، بل امتداد العقد حتى ينتهى بانتهاء المدة المقررة له .

التعاقد لأسباب شخصية - التعاقد لاعتبارات خاصة

أثر ذلك على الامتداد القانوني لعقد الإيجار

( إذا لم يعقد الإيجارية إلا بسبب حرفة المستأجر أو لاعتبارات أخرى تتعلق بشخصه ثم مات جاز لورثته أو للمؤجر أن يطلب إنهاء العقد )

[ المادة 602 من القانون المدنى ]

- لما كان الأصل فى عقد الإيجار أنه من العقود المالية والتي لا تبرم عادة لاعتبارات خاصة ( حرفة المستأجر - شخصيته ) فإن عقد الإيجار لا ينتهى قانونا بموت أحد المتعاقدين بل يظل نافذا مولدا لإثارة إلى أن تنقضي مدته .

والتساؤل

العقود المحررة لأسباب خاصة  - العقود المحررة بسبب حرفة المستأجر

- إذا كان الإيجار معقوداً بسبب حرفة المستأجر أو لاعتبارات خاصة فإن الإيجار وأن كان لا ينتهي بقوة القانون فأنه يجب أن يطلب إنهاؤه .

( إذا لم يعقد الإيجار إلا بسب حرقة المستأجر أو لاعتبارات أخرى تتعلق بشخصه ثم مات جاز لورثته أو للمؤجر أن يطلبوا إنهاء العقد )

[ المادة 602 من القانون المدنى ]

(00 إذا كان الإيجار قد عقد لاعتبارات شخصية في المستأجر ، كما لو أجرت العين لتكون مكتب محام أو عيادة طبيب ، وكما فى عقد الزراعة فيجوز لورثة المستأجر أن يطلب إنهاء العقد [ من المذكرة الإيضاحية للقانون ]

خلاصة القول 000 وعلى حد تعبير الأستاذ / سيد أبو اليزيد المحامى^* " أن الإيجار لا ينتهى بموت المستأجر وأن الحقوق الناشئة عن العقد والالتزامات المترتبة عليه تنتقل إلى ورثته وأن كان يحق لهم طلب إنهائه إاذ كان لم إلا بسبب حرفة مورثهم أو لاعتبارات أخرى متعلقة بشخصه .

   لذا يكون فى استمرار الإيجار رغم عدم توافر القدرة لدى ورثته على استعمال الشيء المؤجرة فيما أجر لتحقيقه من أعراض إعنات لهم رأى المشرع إعفائهم منه كما يحق للمؤجر طلب الإنهاء إذا كانت الاعتبارات الشخصية فى المستأجر هى التي دفعت المؤجر إلى التعاقد معه بحيث لا يصلح ورثته للحلول محله فى تحقيق الغرض من الإيجار

****************

 حق المستأجر فى إبدال وحدته السكينة مع   مستأجر آخر

- مبدأ حرية التعاقد وسلطان الإرادة والذي يعد قانون المتعاقدين يجيز لهما تضمن عقدهما ما يترأى لهما من شروط ، مادامت غير مخالفة للنظام العام كقيد هام وطبيعي يرد على كل تصرف أو سلوك إنساني .

والتساؤل 0000 هل يجوز تضم عقد الإيجار ما يجيز للمستأجر التنازل عن وحدته السكنية بإبدالها بغيرها 000؟

- الواقع أن التقنين المدنى لم يورد ما يخص هذا الموضوع أو يحكمه بمعنى أن القانون لم يحظرة وبالتالي يعد أمرا مباحاً وأن لم تتضمنه نصوص القانون ، لذا يجوز أن يتضمن عقد الإيجار ما يجيز للمستأجر إبدال وحدته السكينة مع أخر .

- ويلاحظ أن إعمال هذا الحق يقتضي النص عليه صراحة ، إما فى حالة عدم النص عليه فلا يجوز الإبدال . أساس ذلك . أن المشرع لم يجعل الإبدال فى الوحدات السكينة أحد حقوق المستأجر الثابتة بموجب عقد الإيجار ونرى خطأ قياس إبدال الوحدات السكينة على حق التنازل عن الإيجار والتأجير من الباطن ذلك أن المشرع نص صراحة على اعتبار التنازل عن الإيجار والتأجير من الباطن أحد حقوق المستأجر وإذا أراد المتعاقدان خلاف ذلك وتحديدا المؤجر فلزم النص على ذلك بصلب العقد .

الحكم بعدم دستورية

 إبدال الوحدات السكنية فى ظل قوانين الإيجارات الاستثنائية

بتاريخ 4/10/1977 قضت المحكمة الدستورية العليا فى الدعوى رقم 71 لسنة 19 قضائية ( دستورية ) بعدم دستورية إبدال المستأجرين للوحدات السكنية فى قوانين الإيجار الاستثنائية وقد تأسس القضاء بعدم الدستورية على مخالفة هذا الحق فى الإبدال لطبيعة الروابط الإيجارية والتي تقوم أساسا على الإرادة إرادة المؤجر والمستأجر فالعلاقة الايجارية علاقة إرادية بحتة ، فإذا جرد المشرع الإرادة من كل دور فى مجال تكوين العلاقة الإيجارية كان تنظيمها منافياً لطبيعتها ومخالفا للدستور.

المحكمة الدستورية العليا

عدم دستورية تبادل الوحدات السكنية

بين المستأجرين

باسم الشعب

المحكمة الدستورية العليا

( الجريدة الرسمية 42 فى 16 اكتوبر 1997 )

بالجلسة العلنية المنعقدة يوم السبت 4 أكتوبر 1977 الموافق 2 جمادى الأخرى سنة 1418هـ

برئاسة السيد المستشار الدكتور عوض محمد عوض المر 000 رئيس المحكمة وعضوية السادة المستشارين :- عبد الرحمن نصير والدكتور عبد المجيد فياض وماهر أحمد البحيري ومحمد على سيف الدين وعدلي محمود منصور ومحمد القادر عبد الله .

وحضور السيد المستشار الدكتور / حنفى على جبالى 000 رئيس هيئة المفوضين .

وحضور السيد / حمدى أنور صابر 000 أمين السر .

" أصدرت الحكم الأتى "

فى القضية المقيدة بجدول المحكمة الدستورية العليا برقم 71 لسنة 1919 قضائية

( دستورية )

المقامة من                            

 السيد / إسماعيل أحمد إسماعيل

ضــــد

1. السيد / رئيس الجمهورية وأخرين                2. السيد / رئيس مجلس الوزراء

3. السيد / احمد عبد المالك عبد الله                 4. السيده / درية عواد عبد الغنى

5. السيد / هشام سمير فهمى سليمان                6. السيد / سيد إبراهيم كوسبر 7. السيده / حكمت إبراهيم سيد كوسبر           8. السيده / نظله إبراهيم كوسبر

9. السيد / أحمد إبراهيم سيد كوسبر      10. السيد / عبد الحميد إبراهيم كوسبر

11. السيده / ملكة إبرايه سيد كوسبر              12. السيده / عنايات إبراهيم كوسبر

الإجراءات

فى التاسع من إبريل سنة 1996 أودع المدعى قلم كتاب المحكمة صحيفة الدعوى الماثلة طالبا فى ختامها الحكم بعدم دستورية نص الفقرة الثالثة من المادة السابعة من القانون رقم 49 لنسة 1977 بشأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر.

قدمت هيئة قضايا الدولة مذكرة طلبت فيها الحكم برفض الدعوى .

وبعد تحضير الدعوى أودعت هيئة المفوضين تقريرا رأيما .

ونظرت الدعوى على النحو المبين بمحضر الجلسة وقررت المحكمة إصدار الحكم بجلسة اليوم .

المحكمة

بعد الإطلاع على الوراق والمداولة

- حيث أن الوقائع - حسبما يبين من صحيفة الدعوى وسائر الأوراق تتصل فى أن المدعى عليها الرابعة ونجلها المدعى عليه الخامس كانتا يقيمان فى وحدة سكينة بعقار المدعى بدائرة قسم مصر القديمة وقد أبرمه مع المدعى عليه الثالث المقيم بالدور الأراضي بالزمالك بالعقار المملوك المدعى عليهم من السادس إلى الأخير عقدا تبادلا وبمقتضاه مسكينها المؤجرين على سند من مقتضيات الحالة الصحية للمدعى عليها الرابعة وتغير الظروف الاجتماعية للمدعى عليه الثالث لازدياد عدد أفراد أسرته وقد أخطر المتادلان ملاك العقارين بصورة من عقد التبادل وبميستنداتهما التى تؤكد حقهما فى غجرائه وذلك وفقا لأحكام اللائحة التنفيذية للقانون رقم 49 لسنة 1977 ، وبعد مضى أكثر من ثلاثين يوما على هذا الأخطار دون رد من الملاك بقبول التبادل أثام المتبادلان ضدهم الدعوى رقم 629 لسنة 1995 إيجارات كلى جنوب القاهرة وأثناء نظرها دفع المدعى فى الدعوى الماثلة بعدم دستورية نص الفقرة الثالثة من المادة 7 من القانون رقم 49 لسنة 1977 فى " أن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر وإذا قرت محكمة الموضوع جدية الدفع وصرحت بالطعن بعدم الدستورية فقد أقام المدعى الدعوى الماثلة .

وحيث أن الفقرة الثالثة من المادة 7 من القانون رقم 49 لسنة 1977 بشأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر تنص على ما يلى :

( وفى البلد الواحد يجوز تبادل الوحدات السكنية بين مستاجر وأخر وذلك فى البلاد وبين الحياء وطبقا للحالات ووفقا للقواعد والشروط والإجراءات والضمانات التى يحددها قرار وزير الإسكان والتعمير )

- عملا باللائحة التنفيذية لهذا القانون الصادر بها قرار وزير الإسكان  والتعمير رقم 99 لسنة 1978 فإن تبادل الوحدات السكنية بالتطبيق لأحكام الفقرة الثالثة المشار إليها يتم فى الأحوال التى حددتها وهى :-

أولاً :-

...............................................................................................................

ثانيا :- أن تستلزم الحالة الصحية لكل من المستأجر راغبى التبادل أو كليهما الانتقال من مسكنه إلى أخر أكثر ملائمة لظروفة الصحية التى لا يجوز إثباتها إلا بتقرير قاطع من طبيين متخصصين متضامنا بيانا دقيقا بها واقتضائها من تغيير المسكن بسببها .

ثالثا :- أن يقع تغيير فى الأوضاع الاجتماعية لأحد لراغبى التبادل من مأجرين أو كليهما ويندج تحتها تغيير حجم الأسرة وما يقتضيه من ضيق او تساع مسمنها .

ويكون التبادل فى الحالتين المنصوص عليهما فى ثانيا وثالثا فى عواصم المحافظات وغيرها من البلاد التى تسري فيها أحكام الباب الأول من القانون رقم 49 لسنة 1977 سواء أكان ذلك فى عقار واحد أو بين عقار وأخر داخل البلدة الواحدة .

- وتشترط المادة 4 من اللائحة التنفيذية للقانون لإجراء التبادل - قبل البدء فيه - وفاء كل من المستأجرين الراغبين فى التبادل بالتزاماته المالية الناشئة عن عقد الإجارة وفيما عدا التبادل بسبب مقتضيات الحالة الصحية المبينه فى البند ( ثانيا ) يشترط لجواز التبادل انقضاء سنه كاملة على الأقل على إقامة كل مستأجر فى مسكنه قبل البدء فى إجراءات التبادل ويبقى المستأجران ضامنين متضامنين - كل منهما قبل الأخر وفى مواجهة المؤجر - إبقاء التزاماتها المالية الناشئة عن عقد الإيجار وذلك لمدة سنتين من تاريخ إتمام التبادل .

- وعملا بالمادة 5 من اللائحة التنفيذية يحرر المستأجران راغبا التبادل خمس نسخ من النموذج الخاص بذلك والمرفق بهذه اللائحة يخطوان مالكى العقارين المراد التبادل فيهما بنسخة من هذا النموذج علىأن تكون موقعا عليها منهما ومرفق مستنداتها التى تؤكد صحة بياناتها وعلى كل من الملاك وخلال ثلاثين يوما من تاريخ أخطاره برغبه المستأجرين إبلاغهما بكتاب موصى مصحوب بعلم الوصول برأيه فى طلباتهم ويعتبر انقضاء هذه المدة دون رد من قبله بمثابة رفض للتنازل .

- وتقضى المادتان 6 ، 7 من هذه اللائحة بأن يتنازل كل من المستأجرين راغبى التبادل عن عقد الإيجار الخاص به إلى المستأجر الأخر وذلك بعد رضاء الملاك أو صدور حكم من القضاء بالتبادل ويقوم الحكم الصادر لصالح المستأجرين مقام اللازم لإثبات التبادل .

- وحيث أن الفقرة من المادة 7 من القانون رقم 49 لسنة 1977 كان قد تضمنها مشروع قانون عرض على مجلس الشعب بجلسته المعقودة فى 19 يوليو 1977 إلا أن لجنة الشئون الدستورية والتشريعية لهذا المجلى ارتأت ضرورة حذفها تأسيسا على انحيازها لصلحة مستأجرى الأعيان إضرارا بأًصحابها الذين سلبهم المشرع الحق فى تحديد الأجرة وفرض عليهم امتداد الإجارة بعد انتهاء مدتها وعرضهم كذلك لقيود صارمة نظم بها الروابط الإيجارية فى عديد من جانبها ولم يبقى لهم بعد اذن إلا حق اختيار مستأجرالعين التى يملكونها فإذا اسقط  المشرع عنهم هذا الحق نالتهم مضار كثيرة يندرج تحتها أن يتحول المستاجرين إلى مستغلين إلى مستغلين من خلال عمليات التبادل التى يجرونها ويفاجئون من يملكون من يملكون الأماكن التى يشلغلونها بيد أن المجلس التى يجرونها ويفاجئون من يملكون الأماكن التى يشغلونها بيد أن المجلس رفض إقرار ما أنتهت إليه لجنة الشئون الدستورية والتشريعية وأعاد إدراج الفقرة الثالثة المشار غيها بنصها الوارد بمشروع الحكومة ثم أقرها.

- وحيث أن المدعى ينعى على الفقرة الثالثة من المادة 7 من القانون رقم 49 لسنة 1977 مخالفتها للمواد 2 ، 7 ، 33 ، 34 من الدستور وذلك من عدة أوجه حاصلها أن حكم الفقرة المطعون عليها يناقض الشريعة الإسلامية فى أصولها الكلية ويتضمن إسقاطها للمكلية عن أصحابها بما فرضه المشرع من قيود عليها وتحوير للإجارة عن طبيعتها الشخصية من خلال إعيار مقيما بها فلا يكون إنفاذ التبادل قيما بين هاتين الوحدتين إلا إقحاما عليها لأشخاص لا تربطهم بصلحبها صلة منطقية ، هذا فضلا عن أن هذا التبادل لا يتم فى الأعم من الأحوال إلا مقابل مبالغ مالية باهظة يدفعها أحد المتبادلين لثانيهما ولا يحصلا ملوجر على شيء منها .

- وحيث أن المصلحة الشخصية المباشرة - وهى لقبول الدعوى الدستورية مناطها ارتباطها بصله منطقية بالمصلحة التى يقوم بها النزاع الموضوعى وكان المدعى وأن قصر الدفع بعدم الدستور الذى أبداه أمام محكمة الموضوع على حكم الفقرة الثالثة م المادة 7 من الثانون رقم 49 لسنة 1977 فى شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر إلا أن الخصومة الدستورية الماثلة لا تكتمل عناصرها بعيدا عن الشروط والأوضاع التى نظم وزير الإسكان والتبادل من خلالها وهو ما يعنى تكوينها مع الفقرة المطعون عليها كلا لا يتجزأ .

- وحيث أن مؤدى الأحكام التى تضمنتها الفقرة الثالثة من المادة 7 من القانون رقم 49 لسنة 1979 - وفى إطار ربطها بلائحة التنفيذية لهذا القانون - أن تبادل الوحدات السكنية فيما بين مستأجرى يرغبان فيه ليس عملا رضائيا بل يقع فى الأحوال التى حددتها اللائحة النفيذية وبالشروط التى عينتها ووفق الأوضاع الإجرائية التى حددتها . ومن ثم يكون نص القانون مصدرا مباشرا لتبادل الوحدات السكينة يحيط بالأحوال والشروط والأوضاع التى يتم فيها فلا يحول دون نفاذه اعتراض أصحابها عليه كلما توافرت الواقعة إلى اعتبرها المشرع مصدرا للحق فيه . وهو ما يعنى أن الحق فى التبادل لا ينشأ إلا من النصوص القانونية التى تستنهضها إرادة مستأجرين توفقا على إجراء التبادل وأراد أن يتماه وفقا لأحكامها فلا يدور إلا معها .

- وحيث المادة 144 من الدستور تقضى بأن لرئيس الجمهورية إصدار اللوائح اللازمة  لتنفيذ القوانين بما ليس فيه تعديل أو تعطيل لها أو إعفاء من تنفيذها وله أن يفوض غيره فى إصدارها ويجوز أن يعين القانون من يصدر القرارات اللازمة لتنفيذه

- وحيث أن من المقرر أنه لا يجوز للسلطة التشريعية - فى ممارستها لاختصاصاتها فى مجال إقرار الوقانين أن تتخلى بنفسها عنها إهمالا من جانبها بنص المادة 86 من الدستور التى تعهد إليها أصلا بالمهام التشريعية وتخول السلطة التنفيذية مباشرتها إلا استثناء ان وفى الحدود الضيقة التى بينتا نصوص الدستور حصرا ويندرج تحتها إصدار اللوائح اللازمة لتنفيذ القوانين التى لا يدخل فى مفهومها توليها ابتداء تنظيم مسائل حلا القانون من بيان الإطار العام التى يحكمها فلا تفصل اللائحة عندئذ أحكاما زوردها المشرع إجاملا ولكنها تشرع ابتداء من خلال نصوص جدية لا يمكن إسنادها إلى القانون وبها تخرج اللائحة عن الحدود التى ضبطتها بها المادة 144 من الدستور .

- وحيث أن قضاء هذه المحكمة قد جرى على أنه متى عهد القانون إلى جهة بذاتها بتنفيذ أحكامة كان إجراؤه مما تستقل به هذه الجهة دون غيرها وكان قانون بيع وتأجير الأماكن قد أورد نص الفقرة الثالثة المطعون عليها مجيزا بموجبها تبادل الوحدات السكنية فى البلد الواحد بين مستأجر وأخر ومتسليا من تحديد القيود والضوابط التى يباشر هذا الحق على ضوئها حتى فى خطوطها الرئيسية تاركا إحداثها - لا تفصلها - للائحة تنفيذية يصدرها الإجرائية التى يلتزمها وكذلك ضماناته وكان ذلك مؤداه أنه فيما خلا مبدأ جواز التبادل فى البلد الواحد الذى تقرر بالفقرة المطعون عليها فإن أسس هذا التبادل والقواعد التى يقوم عليها وإجراءاتها ظل بيد السلطة التفيذية تتولاه من خلال على لائحته تصدرها فلا تكن أحكامها تنفيذا لقانون قائم بل تشريعا مبتدأ يؤثر على الأخص فى حرية التعاقد والحق فى الملكية وهما من الحقوق التى كلفها الدستور .

- وحيث أن من المقرر كذلك أن حرية التعاقد فوق كونها من الخصائص الجوهرية للحرية الشخصية أنها كذلك وثيقة الصلة بالحق فى المكلية وذلك بالنشر إلى الحقوق التى ترتبها العقود فيما بين أطرافها أيا كان المدين بأدائها .

- وحيث أن السلطة التشريعية وأن ساغ لهذا استثناء أن تتناول أنواعها من العقود لتحيط بعض جوانبها بتنظيم أمر يكون مستندا إلى مصلحة مشروعة إلا أن هذه السلطة ذاتها لا يسعها أن تهدم الدائرة التى تباشرها فيها الإرادة حركتها فلا يكون لسلطانها بعد هدمها من أثر ذلك أن افرادة وأن لم يكن دورها كاملا فى تكوين القعود وتحديد الأثار التى ترتبها إلا أن الدائرة المنطقية التى تعمل الإرادة الحرة فى نطاقها لا يجوز اغتيالها بتمامها وإلا كان ذلك إنها لوجودها ومحوا كاملا للحرية الشخصية فى واحد من أكثر مجالاتها تعبيرا عنها ممثلا فى إراداة الاختيار استقالا عن الأخرين بما يصون لهذه الحرية مقومات فعاليتها .

- وحيث أن الصل فى الروابط الإيجارية أن الإرادة هى التى تنشئها فإذا جردها المشرع من كل دور فى مجال تكوين هذه الروابط وتحديد أثارها كان تنظيمها أمراض منافيا لطبيعتها .

- ومن البديهى أن القيود التى فرضها المشرع على الإجارة اقتضاها أزمه الإسكان وحدة ضغوطها وضرورة التدخل لمواجهتها بتدابير استثنائية تعتبر من قبيل التنظيم الخاص لموضوعها وقد أصابها هذا التنظيم الخاص فى كثير من جوابنها مقيدا عمل الإرادة فى مجالها وعلى الأخص فى مجال تحديد الأجرة وامتداد العقد بقوة القانون إلا أن الإجارة تظل - حتى مع وجود هذا التنظيم الخاص - تصرفا قانونيا ناشئا عن حرية التعاقد التى أهدرتها لانصوص المطعون فيها من خلال إنفاذها التبادل بقوة القانون فى شئون الأعيان التى تعلق بها فلا تكون الإجارة عقدا يقوم على التراضى بل غملاء يناقض أسسها ويقوضها .

- وحيث ان قضاء هذه المحكمة مطرد على أن صون الدستور للملكية الخاصة مؤداه أن المشرع لا يجوز أن يجردها من لوازمها ولا أن يفصل عنها أجزائها ولا أن ينتقص من أصلها أو بعدل من طبيعتها أو يزيلها ولا أن يقيد من مباشرة الحقوق المتفرعة عنها فى غير  ضرورة  تقتضيها وظيفتها الاجتماعية وكان ضمان وظيفتها هذه بفترض إلا ترهق القيو التى يفرضها المشرع عليها جوهر بنيانها ولا أن يكون من شانهما حرمان أصحابها من تقرير صور الانتفاع بها وكان صون الملكية وأعاقتها لا يجتمعان فإن هدمها من خلال قيود ترهقها ينحل عصفا بها منافيا للحق فيها .

- وحيث ان قضاء هذه المحكمة قد جرى كذلك على ان الملكية لا تعتبر حقا مطلقا وليس لها من الحماية ما يجاوز الانتفاع المشروع بعناصرها ومن ثم جاز تحملها ببعض القيود التى يقتضيها صون وظيفتها الاجتماعية التى لا يجوز ان يتذرع المشرع بها ليجرد الملكية من ثمارها أو منتجاتها أو ملحقاتها وكان الدستر فقد كفل للملكية حرمتها بقانون يوازن به المشرع حقوق أصحابها بما يراه من المصالح أولى بالاعتبار وكانت الفقرة المطعون عليها التى تضمنا قانون الإسكان لا تتناول غير أصل الحق فى التبادل فى البلد الواحد على أن تحدد اللائحة التنفيذية الأحوال التى يتم فيها التبادل وشروط إقاذه فإن التنظيم الوارد بها لحق الملكية يكون متضمنا فرض عليها تنال من محتواها  وعلى الأخص من خلال الأثار التى ترتبها فى مجال استعمالها .

- وحيث أن التبادل المقرر بالنصوص المطعون عليها ليس إلا تنازلا رخص به المشروع وبه يحل كل متبادل محل نظيره فى الوحدة قانونيا كثيرا ما يقترن بمقابل يختص به أحدهما ولا يعود شيء منه - وأيا كان مقداره - على من يملكها مما يخل بتساؤيهم مع نظائرهم فى شأن الحقوق التى يستعدونها من تناول المستأجر الصلى عن الإجارة إلى غيره وفقا لنص المادة 20 من القانون 136 لسنة 1981 فى شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المالك والمستأجر وذلك أن من يؤجرون أعيانا يملكونها بالخيار وفقا لحكمها بين اعتماد تنازل مستأجرها عن إجارتها مع الحصول من المتنازل على 5% من مقابل التنازل المعروض عليه أو رفض هذا التنازل استقالا منهم بالعين المؤجرة من دون المتنازل على أن يؤدى إليه مالكا عندئذ النسبة ذاتها من المعروض عليه مقابلا للتنازل عنها .

- ولا كذلك الفقرة المطعون عليها شكلا مضمونها بالائحة التنفيذية - لأنها تجعل تبادل الأعيان المؤجرة وفقا لأحكامها نافذا بقوة القانون فى شأن أصحابها ودون مقابل يعود عليهم من التنازل . وليس ذلك إلا تمييزا منهيا عنه دستوريا بين فئتين تؤجران أعيانا تملكها إحداهما تلك التى يتعلق التبادل بأعيانها وفقا للنصوص المطعون عليها وأخراها التى يكون التنازل عن الإجارة منصرفا إلى أعيانها فى الحدود التى بينتها المادة 20 المشار إليه .

- ولا يستقيم هذا التمييز وقد افتقر إلى الأسس الموضوعية التى ينهض بها سويا ومبدأ تساويهم أمام القانون وفقا لنص المادة 40 من الدستور التى تكفل صون محتواه باعتباره مدخلا للحرية وطريقا إلى العدل والسلام الاجتماعى لا يجوز أن يعاق من خلال أعذار لا اعتبرا لها .

- وحيث أن تبادل الأعيان المؤجرة وفقا للنصوص المطعون عليها لا يحول دون انتقال منفافعها بين أكثر من مستأجر يتعاقبون عليها اتصال بها كلما طرأ تغيير على الأوضاع التى قام عليها التبادل الأول .

- فما يكون من الأعيان المؤجرة بعيدا عن موقع العمل الأصلي قد يصير قريبا منه فى وقت لاحق ومن بادل عينا بأخرى لاتساعها قد يظهر ضيقها من بعد ومن يبادل مستاجرا اعتل صحيا قد يعدو هو عليلا فلا يبقي فى الوحدة التي انتقل إليها - والقرض انها يطابق أعلي - بل يبدلها بأخرى توافق ظروفه الصحية الجديدة فلا يكون التبادل الأول اجراء نهائيا فى كل الأحوال بل مسوغ جديد للتبادل فلا تخلص الاعيان المؤجرة لاصاحبها بل تتحدر حقوقهم بشانها الى مرتبة الحقوق المحددة أهميتها مع انبساط سلطة المستأجرين عليها الى حد يخل بالملكية الخاصة التي حرص الدستور على صونها تقديرا بان المزايا التي تنتجها هى التي تبلور جوهرها فاذا انقض المشرع عليها صار أمرها صريما ومسها بذلك ضر عظيم.

- وحيث أن ما نص عليه الدستور فى المادة 7 من قيام المجتمع على أساس من التضامن الاجتماعي يعني وحدة الجماعة فى بنائها وتداخل مصالحة تصادمها وإمكان التوفيق بينها ومزاوجتها ببعض عند تزاحمها واتصل أفرادها وترابطهم ليكون بعضهم لبعض ظهيرا فلا يتفرقون بددا او يتناحرون طمعا او يتنابدون بغيا وهم بذلك شركاء فى مسئوليتهم قبلها لا يملكون التنصل منها او اتخلي عنها وليس لفريق منهم بالتالي ان يتقدم على غيره انتهازا ولا ان ينال من الحقوق قدرا منها يكون به - عدوانا - أكثر علوا وتتهيا معها تلك الحماية التي ينبغي ان يلوذ بها ضغاؤهم ليجدوا فى كنفها الأمن والاستقرار وحيث القرة.

- المطعون عليها - ومن خلال مطلق انحيازها لمصلحة من يقررون التبادل - لا تقيم وزنا لتوازن علاقاتهم مع مؤجرتها ولكنها تنحدر بها الى ما دون مسئوياتها المنطقية الى تكفل لعقود الايجار خصائصها وكانت السلطة التقديرية التي يملكها المشرع  فى مجال تنظيم الحقوق لا يجوز ان ينفلت مداها بما يفقد الملكية مقوماتها وعلى الأخص من خلال اقتلاع مزاياها او تهميشها تسترا بتنظيم الحقوق المؤجرين وكان المشرع ما قد تدخل بالقواعد التي فرضها أطار لتبادل الانتفاع بالاعيان المؤجرة وكان المشرع ما قد تدخل بالقواعد التي فرضها اطار لتبادل الانتفاع بالاعيان المؤجرة بما ينال من حق أصحابها فى مباشرة سلطتهم فى مجال استعمالها وعلى الاخص عن طريق اختيارهم لمن يشغلونها مبلغا على مصالحهم حقوقا لا ترجحها بل تزاحمها وتعلو عليها دون مقتضى قال يكون المستاجر إلا مناهضا مؤجرتها متحفيا الحقوق المشروعة التي كان يجل أن يقتضيها ليكون صراعهما بديلا عن التعاون بينهما مما يخل بتضامنها اجتماعيا وتوافق مصالحها اقتصاديا .

- وحيث أنه متى كان ما تقدم فان الفقرة المطعون عليها تكون مخالفة لأحكام المواد 7 ، 32 ، 34 ، 40 ، 41 ، 86 ، 144 من الدستور.

فهذه الأسباب

حكمت المحكمة :-

أولا :- بعدم دستورية الفقرة الثالثة من المادة 7 من القانون رقم 49 لسنه 1977 فى شان تاجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستاجر.

ثانيا :- بسقوط أحكام اللائحة التنفيذية لهذا القانون الصادر بقرار وزير الاسكان والتعمير رقم 99 لسنه 1978 وذلك فى مجال تطبيقها بالنسبة الى تبادل الوحدات السكنية.

ثالثا :- بإلزام الحكومة المصروفات ومبلغ مائة جنيه مقابل أتعاب المحاماة.

أمين السر                             رئيس المحكمة