مشكلات دعاوى الإيجارات الموضوعية و المستعجلة قضايا وحلولها في ضوء أهم وأحدث أحكام محكمة النقض حتى 2003م

المشكلة الأولى

المساكنة والإيواء والاستضافة

من له الحق في عقد الإيجار خلاف المستأجر

المدون أسمه بعقد الإيجار

مشكلة المساكنة

ماهية المساكنه

   المساكنه أحد المشكلات الناتجة عن عدم تحري الدقة في تحرير بيانات عقد الإيجار وتحديدا في البند الخاص بمن هو المستأجر ، والفرض في مشكلة المساكنه أن يتعدد المستأجرين للعين الواحدة لكن عقد الإيجار يحرر بأسم مستأجر واحد منهم ، ففي هذه الحالة يعد جميعهم مستأجرين .

وتظهر مشكلة المساكنة إلى الحيز العملي بوفاة المستأجر الذي تحرر عقد الإيجار باسمة وحدة أو تركة للعين المؤجرة ، ففي هذه الحالة يزعم المؤجر أن العلاقة  الايجارية كانت فقط بينه وبين من حرر عقد الإيجار باسمة وبالتالي لا حق لغيرة في البقاء في العين .

وقد تعددت أحكام  النقض التي حددت ماهية المساكنه . شروطها . علي النحو التالي

ماهية المساكنه 00 المساكنه التي تنشئ للمنتفعين بالعين المؤجرة حقا في البقاء بها بعد وفاة المستأجر او تركه لها . وجوب حصولها منذ بدء الإجارة واستمرارها حتى وفاته أو تركه للعين.                                         ( الطعن رقم 1778 لسنه 68 ق جلسة 24/5/2000 )

تعدد المستأجرين وتحرير عقد الإيجار باسم أحدهم 000 تعدد المستأجرين لعين واحدة وانصراف نيتهم وقت التعاقد إلى إحداث الأثر القانوني للعقد وتحريره باسم أحدهم . أثره . اعتبارهم مستأجرين أصليين لهم كافة الحقوق والالتزامات الناشئة عن عقد الإيجار.

( الطعن رقم 1147 لسنه 69 ق جلسة 30/4/2000 )

شروط المساكنه

المساكنه التي تنشئ للمنتفعين بالعين المؤجرة حق البقاء بها بعد وفاة المستأجر سواء كانوا من الأقارب الذين عددتهم م 19 ق 49 لسنه 1977 – المقابلة للمادة 21 ق 52 لسنه 1969 – او من غيرهم . شرطه . أقامتهم فيها منذ بدء الإجارة واستمرارها دون انقطاع . توافرها للمساكن . أثره . حقه في البقاء في العين طوال مدة العقد والانتفاع بالامتداد القانوني بعد انتهائها دون استلزام إقامة المستأجر الأصلي فيها . مصدر حقه فى ذلك ما تعارف عليه الملاك من تحرير عقد الإيجار باسم مستأجر واحد فى حالة تعددهم عند استئجار عين واحدة.

( الطعن رقم 2674 لسنه 68 ق جلسة 30/1/2000 )

المساكنة وجوب أن تكون معاصرة لعقد الإيجار وآلا تنقطع منذ بدايتها . اتخاذ المساكن لنفسه مسكنا مستقلا . أثره . اعتباره أجنبيا عن المسكن الأول عدم جواز التنازل له عند إلا يأذن كتابي من المالك.

( الطعن رقم 3857 لسنه 64 ق جلسة 17/2/2000 )

الإقامة التي يعول عليها في المشاركة السكنية . المقصود بها الإقامة المستقرة المعتادة.

( الطعن رقم 3857 لسنه 64 ق جلسة 17/2/2000 )

مشكلة الاستضافة أو الإيواء

الاستضافة  أو الإيواء

علي خلاف المساكنه فإن الاستضافة أو الإيواء لا يعني تعدد أطراف عقد الإيجار ، فمن يقيم مع المستأجر الأصلي علي سبيل الضيافة أو التسماح لا يعد مستأجرا ، ولا يحق له التذرع بأنه مستأجر لكن أسمه لم يدون بعقد الإيجار ، والفارق دائما في مدي توافر شروط المساكنه فمن حرر عقد الإيجار باسمة كمستأجر هو من يعد وحدة المنتفع بالعين ، وإذا انتهت العلاقة الايجارية فان وجودة بالعين لا يستند الي أي أساس قانوني ويجب إخلائه منها ، وفي بيان الفارق بين المساكنه والإقامة علي سبيل الضيافة أو الإيواء ، وأن المساكنه . بشروطها . هي التي تخول صاحبها البقاء في العين ولو توفي المستأجر المدون  أسمه بعقد الإيجار أو ترك العين المؤجرة قرر قضاء النقض .

عقد الإيجار . الالتزامات الناشئة عنه وقوعها على عاتق طرفيه . جواز اتفاقهما على ترتيب حقوق للغير . المقيمون مع المستأجر على سبيل التسامح أو وفاء لالتزامات أخري مصدرها علاقة غير الإيجار . حقهم فى الانتفاع بالعين من قبيل استعمال المستأجر لها  طلب المؤجر طردهم أو إخلائهم من العين . شرطه . انقضاء العلاقة الايجارية . التزام المؤجر بتحرير عقد إيجار لمن كفل المشرع له الحق في خلافه المستأجر متى توافرت شروطها . مؤداه . لشاغل العين التمسك قبل المؤجر بعدم انتهاء العلاقة الايجارية . المادتان 152 مدني ، 29 ق 49 لسنه 1977.

                                                 ( الطعن رقم 5354 لسنه 64 ق جلسة 17/1/2000)

   بصدور القانون رقم4 لسنة 1996م  – بشأن سريان أحكام القانون المدنى علي الأماكن التي لم يسبق تأجيرها والأماكن التي انتهت عقود إيجارها دون أن يكون لأحد حق البقاء فيها – أصبحنا أمام نوعين من عقود الإيجار – ونعني عقود إيجار الأماكن – عقود إيجار تحكمها نصوص القانون المدني وعقود إيجار تحكمها قوانين الإيجارات الاستثنائية ، ويمكننا القول ان تاريخ تحرير العقد – عقد الإيجار – هو ما يحدد القانون الواجب التطبيق علية ، فالعقود المحررة بعد 1/2/1996م تخضع للقانون المدني أما عقود الإيجار المحررة قبل هذا التاريخ فتطبق قوانين الإيجار الاستثنائية.

المدة في عقد الإيجار الجديد

بيان المدة في عقد الإيجار الجديد أحد أهم البيانات الأساسية بما يعني ان لعقد الإيجار الجديد بداية ونهاية معلومة.

التاريخ الأول 000 تاريخ بدء العلاقة الايجارية 

التاريخ الثاني000 تاريخ انتهاء العلاقة الايجارية

 

    مدة عقد الإيجار هي 000 تبدأ من  - / -  / ----  وتنتهي في  - / -  / ----

وكما يعني تاريخ بدء العلاقة الايجارية بدء استعمال المستأجر للعين المؤجرة  بانتفاعه بها فان انتهاء مدة عقد الإيجار توجب علي المستأجر أن يرد العين المؤجرة إلي المؤجر ، لأنه في ظل قواعد القانون المدني فإن عقد الإيجار ينتهي بانتهاء مدته

( ينتهي الإيجار بانتهاء المدة المعينة في العقد 0000 )

[ المادة 598 من القانون المدنى ]

مشكلة إثبات العلاقة الايجارية 

   تنص المادة 24 من القانون 49 لسنة 1977 في شأن تنظيم وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر " اعتبارا من تاريخ العمل بهذا القانون – أي اعتبارا من 8سمبتمر 1977 – تبرم عقود الإيجار كتابة ويجب إثبات تاريخها بمأمورية الشهر العقاري الكائن بدائرتها العين المؤجرة .

ويلزم المؤجر عند تأجير أي مبني أو وحدة أن يثبت في عقد الإيجار تاريخ ورقم وجهة إصدار ترخيص البناء ومقدار الأجرة المقدرة للوحدة وفقا للمادة 11 من هذا القانون .

ويجوز للمستأجر إثبات واقعة التأجير وجميع شروط العقد بكافة طرق الإثبات .

ورغم صريح نص المادة 24 إلا أن عقد الإيجار يظل عقداً رضائيا يكفي لانعقاده تراضي المؤجر والمستأجر ، ولذا أجاز المشرع استخلاص قيامة ضمنا من وقائع الدعوى والأدلة المطروحة فيها ، فيصح أن يكون عقد الإيجار غير مكتوب ويجوز إثباته بكافة الطرق القانونية بما فيها الإقرار واليمين ، ونص المادة 24 علي الصيغة السابقة تثير قضية هامة جدا ، وتحديدا الفقرة 3 .

     عدم دستورية المادة 24 الفقرة 3 فيما تضمنته من إباحة إثبات العلاقة الايجارية  

     بكافة طرق الإثبات للمستأجر وحظر ذلك علي المؤجر

الأستاذ الزميل 000 المشكلة من الناحية العملية ..

إذا فقد المستأجر عقد الإيجار خاصته فأنه يملك – وفق المادة 24 فقرة 3 – أن يثبت العلاقة الايجارية بكافة طرق الإثبات .

وإذا فقد المؤجر عقد الإيجار  خاصته فانه لا يملك إثبات العلاقة الايجارية وبالتالي يكون مآل أي دعوي يرفعها عدم القبول .

    والتفرقة بين المستأجر والمؤجر في هذا الخصوص تفرقة غير دستورية .. لماذا .. لمساسها المباشر بمبدأ المساواة بين الخصوم رغم وحدة مراكزهم القانونية ، والأحكام  الصادرة بعدم الدستورية لمخالفة مبدأ المساواة الذي أودعه الشارع الدستوري المادة 40 من الدستور قد يصعب تعدادها لا لسبب إلا انه السبب الأساسي لكل طعون وأحكام عدم الدستورية .

ونورد فيما يلي اتجاه المحكمة الدستورية العليا في شأن مبدأ المساواة وتسبيببها لأحكامها بعدم الدستورية علي هذا الأساس :

( المواطنون لدى القانون سواء ، وهم متساوون في الحق والواجبات العامة لا تمييز بينهم في ذلك بسبب الجنس أو الأصل أو اللغة أو الدين أو العقيدة )         

                                         [ المادة 40 من الدستور ]

" وحيث أن قضاء هذه المحكمة قد جري علي أن الناس لا يتمايزون فيما بينهم في مجال حقهم في النفاذ الي قاضيهم الطبيعي ، ولا في نطاق القواعد الإجرائية والموضوعية التي تحكم الخصومة القضائية عينها ، ولا في فاعلية ضمانة الدفاع التي يكفلها الدستور أو المشرع للحقوق التي يدعونها "

[ القضية رقم 64 لسنة 17 قضائية دستورية ]

وحتى يفصل في الدفع بعدم دستورية الفقرة الثالثة من المادة 24 المشار إليها والتي تفرق دون سند بين حق المؤجر والمستأجر في إثبات العلاقة الايجارية بكافة طرق الإثبات نورد المبادئ التي أرسها قضاء النقض والتي تحكم المشكلات الناتجة عن عدم وجود عقد إيجار ومدي جواز إثبات العلاقة الايجارية بكافة طرق الإثبات .

القاعدة000 يجوز للمستأجر إثبات واقعة التأخير وجميع شروط العقد بكافة طرق الإثبات

يجوز للمستأجر إثبات واقعة التأخير وجميع شروط العقد بكافة طرق الإثبات.

( الطعن رقم 2300 لسنه 64 ق جلسة 30/5/2001 )

   الواقع في الأوراق أن الطاعن " المدعي عليه " قد أنكر أمام درجتي التقاضي توقيعه على عقد الإيجار العرفي الذي قدمه المطعون ضدهما " المدعيان " سندا للدعوى ، وأن محكمة الاستئناف– التزاما منها بأحكام القانون فى شان عبء الإثبات وإنكار التوقيع على الورقة العرفية – قد أحالت الدعوى إلى التحقيق بحكمها الذي أصدرته بتاريخ 23/3/1999 وكلفت المطعون ضدهما بإثبات توقيع الطاعن على عقد الإيجار المشار إليه بكافة طرق الإثبات القانونية ، وإذ قرر المطعون ضدهما – بعد ذلك – بجلسة 23/6/1999 بعدم وجود شهود لديهما لوفاة شاهدي العقد ، أعادت المحكمة الاستئناف للمرافعة ، بما مؤداه أنهما عجزا عن إثبات الدعوى المرفوعة منهما.

( الطعن رقم 1202 لسنه 70 ق جلسة 22/4/2001 )

القاعدة 000 عقد الإيجار من العقود الملزمة للجانبين ، يلتزم المؤجر بمقتضاه أن يمكن المستأجر من الانتفاع بشيء معين مدة معينة لقاء أجر معلوم يدفعه إليه المستأجر

   أن من مقرر في القانون والمستقر عليه فى قضاء النقض أن عقد الإيجار من العقود الملزمة للجانبين ، يلتزم المؤجر بمقتضاه أن يمكن المستأجر من الانتفاع بشيء معين مدة معينة لقاء أجر معلوم يدفعه إليه المستأجر ، وهو عقد رضائي يخضع فى قيامه لمبدأ سلطان الإدارة  ، فيكفي لانعقاده تراضي المتعاقدين ولا يحتاج فى ذلك إلى شكل خاص ، ويجوز استخلاصه ضمنا من وقائع الدعوى والأدلة المطروحة فيها ، فيصح أن يكون عقد الإيجار غير مكتوب ويجوز إثباته بكافة الطرق القانونية بما فيها الإقرار واليمين ، ويخضع فى أحكامه إلى النصوص التي وضعها المشرع لتنظميه ومنها التزام المستأجر بان يستعمل العين المؤجرة على النحو المتفق عليه ، فان لم يكن هناك اتفاق التزم بان يستعمل العين بحسب ما أعدت له.

( الطعن رقم 4279 لسنه 63 ق جلسة 8/4/2001 )

   الحكم المطعون فيه بذلك يكون فضلا عن مخالفته الثابت فى الأوراق قد خالف القانون وأخطأ فى تطبيقه عندما أسس قضاءه على نقل عبء إثبات الدعوى إلى الطاعن على الرغم من أنه مدعي عليه فيها وغير مكلف بإثباتها ، وسكوته عن النفي لا يصلح بذاته دليلا للحكم للمطعون ضدهما " المدعيان " بطلباتهم بعد أن عجزا عن إثبات صحة عقد الإيجار سند الدعوى – المقدم منها.

( الطعن رقم 1202 لسنه 70 ق جلسة 22/4/2001 )

أن الحكم المطعون فيه أضاف إلى أسبابه الآخذ بأسباب الحكم المستأنف ذلك أن حاصل هذه الأسباب أن عقد الإيجار المذكور مسجل بالجمعية الزراعية وأن الطاعن لم يتنازع فيه منذ تحريره فى عام 1963 حتى رفع الدعوى فى عام 1998 ولم يثبت ما ادعاه من ملكيته لأرض النزاع بالتقادم ، فى حين أنه من غير الثابت فى الأوراق تسجيل العقد المشار إليه بالجمعية المذكورة ، فضلا عن أن عبء إثبات الدعوى يقع قانونا على عاتق المطعون ضدهما بعد أن أنكر الطاعن عقد الإيجار المنسوب إليه والذي لم يثبت فى الأوراق سبق مواجهته به قبل رفع الدعوى ومن ثم يضحي الحكم المطعون فيه معيبا بما يتعين نقضه.

( الطعن رقم 1202 لسنه 70 ق بجلسة/4/2001 )

أن النص في المادة 24 من القانون رقم 49 لسنه 1977 بشان إيجار الأماكن على أن " اعتبارا من تاريخ العمل بأحكام هذا القانون تبرم عقود الإيجار كتابة ويجب إثبات تاريخها بمأمورية الشهر العقاري الكائن بدائرتها العين المؤجرة . يلزم المؤجر عند تأخير أي مبني أو وحدة منه أن يثبت في عقد الإيجار تاريخ ورقم وجهة إصدار ترخيص البنـاء ومقـدار الأجرة المقدرة للوحدة المؤجرة وفقا للمادة  (11) من هذا القانون وذلك بالنسبة للمباني الخاضعة لنظام الأجرة المبدئية.

( الطعن رقم 2300 لسنه 64 ق جلسة 30/5/2001 )

مشكلة عدم إثبات تاريخ عقد الإيجار  بمأمورية الشهر العقاري الكائن بإدارتها العين محل النزاع

لما كان ذلك وكان البين من الأوراق أن المطعون ضده أمام محكمة الموضوع عقد إيجار العين محل النزاع مكتوبا ، وخلت الأوراق مما يفيد تمسك الطاعن بما ينال من هذا العقد إلا بمخالفة شروطه لقواعد إيجار الأماكن المتعلقة بالنظام العام ، ومن ثم فان النعي على الحكم المطعون فيه باستناده في قضائه إلى العقد المشار إليه رغم عدم إثبات تاريخه بمأمورية الشهر العقاري الكائن بإدارتها العين محل النزاع يكون على غير أساس.

( الطعن رقم 2300 لسنه 64 ق جلسة 30/5/2001 )

لما كان ذلك وكان الطاعنون قد تمسكوا أمام محكمة الموضوع بصورته عقد البيع المؤرخ 1/9/1991 الصادر من مورثتهم للمطعون ضده الأول وانه قصد به حرمانهم من الانتفاع بشقة النزاع وطلبوا إحالة الدعوى إلى التحقيق إثباته وكان من شان هذا الدفاع – لو صح – أن يكون عقد البيع منعدما لا وجود له ولا يترتب عليه التزام ورثة البائع بتسليم المبيع فان الحكم المطعون فيه إذ لم يعرض له يكون معيبا بالقصور بما يوجب نقضه.

( الطعن رقم 4739 لسنه 69 ق جلسة 20/2/2001 )

الحكم بإثبات العلاقة الايجارية . وجوب بيان مقدار الأجرة الواجب على المستأجر أداؤها.

( الطعن رقم 7630 لسنه 64 ق جلسة 21/6/2000 )

تمسك الطاعن بإقرار المطعون ضدهم بوكيله الحاضر عنه في دعوى أخري أقيمت منه ضد الأخير بثبوت العلاقة الايجارية بينهما عن عين النزاع . تدليله على ذلك بالمستندات . دفاع جوهري . قضاء الحكم المطعون فيه بالإخلاء دون تمحيص ذلك الإقرار وصحة نسبته إلى مورث المطعون ضدهم والظروف التي صدر فيها . قصور. لا يغير منه إلغاء الحكم الصادر فى الدعوى الأخرى طالما لم يكن محله محاضر الجلسات التي أثبت فيها الإقرار.

( الطعن رقم 1990 لسنه 68 ق جلسة 5/7/2000 )

العلاقة الايجارية الجديدة

قبض المالك الأجرة من المتنازل إليه . أثره . قيام علاقة ايجارية جديدة مباشرة بينهما.

( الطعن رقم 2216 لسنه 69 ق جلسة 12/6/2000 )

تمسك الطاعن بإقامته بعين النزاع مع والده المستأجر الأصلي حتى وفاته وبتنازل الشركة المطعون ضدها عن حقها في طلب الإخلاء لعلمها بإقامته بها منذ أربعة عشر عاما لاحقة على وفاة والده وقبولها سداده الأجرة وملحقاتها دون اعتراض منها او من تابعيها حتى رفع دعواها . اطراح الحكم المطعون فيه هذا الدفاع وقضاؤه بإنهاء عقد الإيجار ورفض الدعوى الفرعية بطلب الحكم بإلزام الشركة بتحرير عقد إيجار له على سند من انتفاء إقامته مع والده حتى الوفاة وبدء إقامته بها بعدها وان إيصالات سداده الأجرة جميعها صادرة باسم المستأجر الأصلي فى تاريخ لا حق لوفاته. فساد فى الاستدلال.

( الطعن رقم 2216 لسنه 69 ق جلسة 12/6/2000 )

انتهاء الحكم المطعون فيه إلى أن العين محل النزاع أجرت خالية وليست مفروشة استنادا إلى ما ورد بعقد الصلح المكمل للعقد الأصلي من تحديد الأجرة للمكان المؤجر وأخري للمنقولات المستعملة فيه وضالة الزيادة المتفق عليها للأجرة وعدم اكتساب المحل للسمعة التجارية والاتصال بالعملاء . قرائن لا تؤدي بذاتها إلى ما استخلصه منها . فساد فى الاستدلال.

( الطعن رقم 7323 لسنه 64 ق جلسة 24/5/2000 )

حق المستأجر وحده في إثبات واقعة التأخير وجميع شروط العقد بكافة طرق الإثبات

حق المستأجر وحده في إثبات واقعة التأخير وجميع شروط العقد بكافة طرق الإثبات بما فيها البينة . م 16 ق 52 لسنه 1969 المقابلة للمادة 24 ق 49 لسنه 1977 . مؤداه . عدم لزوم العلاقة الايجارية بالكتابة او حصول المستأجر على إيصالات بسداد الأجرة.

( الطعن رقم 7630 لسنه 64 ق جلسة 21/6/2000 )

تمسك الطاعن بوجود اتفاق بينه وبين المطعون ضدهما على قيام الشركة التي يمثلها باستخدام العين المؤجرة كمحطة لخدمة وتموين السيارات بنفسها او بمن تراه لمدة تجدد برضاء الطرفين واقرار المطعون ضدهما لهذا الاتفاق بالمطالبة بالأجرة المتفق عليها فيه تدليله على ذلك بالمستندات . دفاع جوهري . التفات الحكم المطعون فيه عن هذا الدفاع وقضاؤه بالإخلاء لتأخير جزء منها للغير دون إذن المؤجر . قصور.

( الطعن رقم 1700 لسنه 69 ق جلسة 24/5/2000 )

الأجرة ركن لازم لعقد الإيجار 000صور الأجرة 000 المنازعة في تقدير القيمة الايجارية 000

عقد الإيجار . الأجرة ركن لازم لانعقاده . تحديدها . كيفيه . المنازعة لتعين مقدارها ابتداء . منازعة فى وجود عقد الإيجار . مؤداه . عدم ثبوت الأجرة بعقد مكتوب أو حكم قبل توجيه التكليف بالوفاء إلى المستأجر . أثره . عدم قبول دعوى الإخلاء لعدم سداد الأجرة . لا يغير منه . اختصاص محكمة الإخلاء بالفصل في المنازعات التي تثور بشان الأجرة . علة ذلك

( الطعن رقم 289 لسنه 69 ق جلسة 28/2/2000 )

حظر إبرام اكثر من عقد إيجار للوحدة الواحدة

تنص المادة 24 من القانون رقم 49 لسنة 1977 في شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر – الفقرة الأخيرة  " ويحظر علي المؤجر إبرام أكثر من عقد إيجار واحد للمبني أو وحدة منه ، وفي حالة المخالفة يقع باطلاً العقد أو العقود اللاحقة للعقد الأول "

العقوبة الجنائية لجريمة إبرام المؤجر اكثر من عقد إيجار للوحدة الواحدة

وتنص المادة 76 من ذات القانون " يعاقب بالحبس مدة لا تقل عن شهر ولا تزيد علي ستة أشهر وبغرامة لا تقل عن مائة جنية ولا تجاوز خمسمائة جنية أو بإحدى هاتين العقوبتين كل من يخالف أحكام المواد … ، … ، …  ، 24 ، … ، من هذا القانون .

المبادئ التي أرساها قضاء محكمة النقض في شأن حظر تحرير المؤجر لأكثر من عقد إيجار

المبدأ الأول 00 حظر إبرام أكثر من عقد إيجار للوحدة الواحدة

يحظر على المؤجر إبرام اكثر من عقد إيجار واحد للمبني او الوحدة منه وفى حالة المخالفة يقع باطلا العقد أو العقود اللاحقة للعقد الأول يدل على أن المشرع وان نص فى الفقرة الأولى من المادة 24 سالفة الذكر على وجوب إبرام عقود الإيجار كتابة واثبات تاريخها بمأمورية الشهر العقاري الكائن بدائرتها العين المؤجرة حظر على المؤجر ابرام اكثر من عقد إيجار واحد للمبني او الوحدة منه ورتب بطلان عقد الإيجار اللاحق للعقد الاول بطلانا مطلقا مستهدفا بذلك مواجهة تعدد المستأجرين لمكان واحد الا انه لم يرتب بطلان على عدم اثبات تاريخ العقد فى الشهر العقاري طالما تحقق ما ابتغاه المشرع من إفراغ هذا العقد كتابة وبشروط لا مخالفة فيها لقواعد إيجار الأماكن المتعلقة بالنظام العام.

( الطعن رقم 2300 لسنه 64 ق جلسة 30/5/2001 )

المبدأ الثاني 00 بطلان عقد الإيجار اللاحق

حظر إبرام اكثر من عقد إيجار واحد للمبني او الوحدة منه . مخالفة ذلك . أثره . بطلان العقود اللاحقة للعقد الأول بطلانا مطلقا ولو كان المستأجر اللاحق حسن النية او سبق وضع يده على العين المؤجرة . لا محل لاعمال نص المادة 573 مدني.

( الطعن رقم 425 لسنه 64 ق جلسة 8/3/2000 )

المبدأ الثالث 00اساس الأفضلية بين عقود الإيجار المحررة عن وحدة واحدة

   ثبوت أسبقية استئجار الطاعن لعين النزاع ووضع يده عليها . لازمه. أفضليته على المطعون ضده الثاني ولو كان عقده صحيحا او وضع يده على عين النزاع بعد انتزاع الحيازة بالإكراه من الطاعن . عدم تمكين الحكم المطعون فيه الأخير من الانتفاع بالعين وقضائه بالتعويض استنادا إلى استحالة التنفيذ العيني لاستئجار المطعون ضده الثاني للعين . خطأ فى تطبيق القانون.

( الطعن رقم 890 لسنه 54 ق جلسة 6/3/2000 )

تعدد المستأجرين لعين واحدة بعقود صحيحة خاضعة لأحكام القانون المدني . الأفضلية لمن سبق إلى وضع يده دون غش . اقتصار حق الباقين فى التعويض . م 573 مدني . علم المستأجر بوجود إجارة سابقة وقت وضع اليد . كفايته لثبوت الغش وانتفاء حسن النية . مؤداه . عدم تاثر حق من فضل عقده للحيازة او انتقالها للغير . علة ذلك .

( الطعن رقم 890 لسنه 54 ق جلسة 6/3/2000 )

حظر إبرام اكثر من عقد ايجار للوحدة الواحدة . مخالفة ذلك أثره . بطلان العقد اللاحق للعقد الاول بطلانا مطلقا متعلقا بالنظام العام . قضاء الحكم المطعون فيه بثبوت العلاقة الايجارية للمطعون ضده الثاني حال قيام العقد الأصلي . خطا فى تطبيق القانون.

( الطعن رقم 2327 لسنه 63 ق جلسة 6/2/2000 )

تمسك الطاعن بسريان تشريعات إيجار الأماكن على عيني النزاع وان عقده اسبق على عقد ايجار المطعون ضدها الثانية . تدليله على على ذلك بالمستندات . دفاع جوهري . قضاء الحكم المطعون فيه بأفضلية عقد الأخيرة لوضع يدها والمطعون ضدها الثانية والثالثة على العين دون غش إعمالا لنص م 573 مدني ودون ان يعرض لهذا الدفاع . قصور .

( الطعن رقم 425 لسنه 64 ق جلسة 8/3/2000 )

التأجير من صاحب الوضع الظاهر

    تمسك الطاعن بشغله للعين بموجب عقد صادر من زوج المطعون ضدها الاولي وبسداده الأجرة له باعتباره المالك الظاهر وبصورية عقد الإيجار الصادر لابنها المطعون ضده الثاني وطلبه إحالة الدعوى إلى التحقيق لاثباته . دفاع جوهري . قضاء الحكم المطعون فيه بطرد الطاعن دون تمحيص هذا الدفاع والتحقق من توافر شروط الوضع الظاهر . قصور .

( الطعن رقم 401 لسنه 69 ق جلسة 9/4/2000 )

تمسك الطاعنة أمام محكمة الاستئناف باستئجارها شقة النزاع بحسن نية من المالك الظاهر للعقار وتدليلها على ذلك بالمستندات . دفاع جوهري . قضاء الحكم المطعون فيه برفض دعواها تأسيسا على أن المؤجر لها ليس ملكا او شريكا فى ملكية العقار او وكيلا مفوضا فى التأخير دون أن يعرض لهذا الدفاع . خطأ وقصور.

( الطعن رقم 6174 لسنه 64 ق جلسة 3/2/2000 )

تمسك الطاعنين أمام محكمة الموضوع باستئجارهما عين النزاع من المطعون ضدها السادسة بحسبانها المالكة الظاهرة للعقار استنادا إلى ظروف ساقاها تولد فى الاعتقاد الشائع بمطابقة هذا المظهر للحقيقة مقترنا بحسن النية . دفاع جوهري . قضاء الحكم المطعون فيه بطرد الطاعنين للغصب دون ان يعرض لهذا الدفاع خطأ وقصور.

( الطعن رقم 726 لسنه 69 ق جلسة 24/2/2000 )

المبدأ الرابع 00 سريان عقد الإيجار في حق المالك الجديد

لمشتري العقار بعقد غير مسجل . مطالبة المستأجر بالحقوق الناشئة عن عقد الإيجار . شرطه . حوالة عقد الإيجار إليه من البائع وقبول المستأجر للحوالة او إعلانه بها . نقاذ الحوالة . أثره . للمشتري مقاضاة المستأجر فى شان الحقوق المحال بها دون حاجة لاختصام المؤجر . علة ذلك.

( الطعن رقم 8419 لسنه 64 ق جلسة 14/5/2000 )

عقد الإيجار . سريانه فى حق المالك الجديد ولو لم يكن له تاريخ ثابت يوجه رسمي على انتقال الملكية . م 30 ق 49 لسنه 1977 المقابلة للمادة 22 ق 52 لسنه 1969 . شرطه .

( الطعن رقم 250 لسنه 69 ق جلسة 13/1/2000 )

عقد الإيجار . سريانه في حق المالك الجديد بذات شروطه السابقة دون حاجة لتحرير عقد جديد.

( الطعن رقم 1354 لسنه 69 ق جلسة 13/3/2000 )

تصريح المؤجر للمستأجر بالتأخير من الباطن . سريانه فى حق المالك الجديد دون حاجة فى قبوله او ثبوت التاريخ . م 30 ق 49 لسنه 1977.

( الطعن رقم 1216 لسنه 69 ق جلسة 25/9/2000 )

    

   مبدأ نسبية أثر العقد يعني في مجال عقود الإيجار ان للمستأجر كطرف في عقد الإيجار دون غيرة الحق في الانتفاع بالعين المؤجرة ، وإذا خالف المستأجر هذا الالتزام جاز الحكم باخلائة من المكان المؤجر وكذا إخلاء من تواجد بالعين المؤجرة علي وجه غير قانوني وفي ذلك تنص المادة 18 من القانون رقم 136 لسنة 1981 م في شأن تحقيق التوازن في العلاقات الايجارية " لا يجوز للمؤجر أن يطلب إخلاء المكان ولو انتهت المدة المتفق عليها إلا لأحد الأسباب الآتية :

أ- ………………………………………

ب- ……………………………………

ج- إذا ثبت أن المستأجر قد تنازل عن المكان المؤجر أو أجره من الباطن بغير أذن كتابي صريح من المستأجر الأصلي ، أو تركة للغير بقصد الاستغناء عنه نهائيا …"

المبادئ التي أرساها قضاء النقض والخاصة بجواز إشراك المستأجر لغيرة في الانتفاع بالعين المؤجرة

من المقرر أن إثبات او نفي ترك المستأجر للعين المؤجرة او تنازله عنها لاخر او قيام شركة بينهما من عدمه هو من مسائل الوقائع التي تستقل محكمة الموضوع بتقديرها إلا أن ذلك مشروط بان تقيم قضاءها على أسباب سائغة تكفي لحمله.

( الطعن رقم 386 لسنه 70 ق جلسة 31/5/2001 )

اشتراك المستأجر لاخر معه في نشاط التجاري واثرة علي امتداد عقد الإيجار

   ان قيام مستأجر العين باشراك اخرين معه فى النشاط المالي والصناعي الذي يباشره فيها عن طريق تكوين شركة بينهم لا يعدو ان يكون متابعة من جانب المستاجر للانتفاع بالعين فيما اجرت من اجله بعد ان ضم إلى رأسماله المستثمر حصصا لاخرين على سبيل المشاركة فى استغلال هذا المال المشترك ويكون شان هؤلاء الشركاء فى شغل العين المؤجرة شان المستأجر دون ان ينطوي هذا بذاته على معني تخلي مستأجر العين عن حقه فى الانتفاع بها سواء كلها او بعضها على شريكه فى المشروع المالي بأي طريق من طرق التخلي – إيجارا كان من الباطن او تنازلا عن الإيجار – لانتفاء مقتضى ذلك قانونا ، بل يظل عقد ايجار العين على حالة قائما لصالح المستأجر وحده ما لم يثبت بدليل اخر تخليه عن حقوقه المتولدة عن هذا العقد إلى الغير.

( الطعن رقم 6443 لسنه 64 ق جلسة 22/3/2001 )

التخلي عن عقد الإيجار

    لا يجوز للمستأجر التخلي عن حقوقه المتولدة عن هذا العقد إلى الغير بأي صورة من صور التخلي ولو كانت هذه الصورة تبعا لتخارجه من عقد الشركة الذي أبرمه مع الغير ذلك انه بالتخارج يتعين على المستأجر ان يعود إلى الانفراد بمنفعة العين المؤجرة فإذا ما ثبت انه تخلي عن حقوقه فيها إلى الغير ، ولو كان هذا الغير هو الشركة التي تخارج منها او أحد الشركاء فيها ، فان هذا التخلي تقوم به إحدى صور الترك الذي يجيز للمؤجر طلب إخلاء العين عملا بالمادة 23 / ب من القانون رقم 52 لسنه 1969 المقابلة للمادة 18 / ج من القانون 136 لسنه 1981.

( الطعن رقم 6443 لسنه 64 ق جلسة 22/3/2001 )

              تكوين الشركات ومساهمة المستأجر فيها بما استأجره وأثرة علي عقد الإيجار

   قيام مستأجر العين باشراك آخرين معه فى النشاط الذي يباشره فيها عن طريق تكوين شركة بينهما لا يعدو أن يكون متابعة من جانب المستأجر للانتفاع بالعين فيما أجرت من اجله بعد ان ضم إلى رأسماله المستثمر حصصا لاخرين على سبيل المشاركة ، ويكون شان هؤلاء الشركاء فى شغل العين المؤجرة شان المستأجر دون ان ينطوي هذا بذاته على معني تخلي مستأجر العين عن حقه فى الانتفاع بها إلى شريكه فى المشروع المالي بأي طريق من طرق التخلي بل يظل عقد إيجار العين على حالة قائما لصالح المستأجر وحده.

( الطعن رقم 386 لسنه 70 ق جلسة 31/5/2001 )

الشركة . ماهيتها . تكوين المستأجر شركة مع اخر . لا تلازم بين نشأة الشركة ومباشرة نشاطها وبين وجود العين المؤجرة . ِشرطه . ان لا يكون حق الإجارة ضمن مقومات الشركة.

( الطعن رقم 5953 لسنه 63 ق جلسة 5/4/2000 )

تقديم المستأجر لوحدته السكنية كحصة في الشركة

إذا ما قدم حقه لشخص فى إجارة العين كحصة له ضمن مقومات الشركة تم اتفق الشركاء على فسخ الشركة وتصفيتها فانه يتعين أن يعود العين إلى مستأجرها الأصلي للانفراد بمنفعتها ، فإذا ما ثبت انه تخلي عن حقوقه فيها إلى الغير ولو كان هذا الغير هو شريكه الآخر فان هذا التخلي تقوم به إحدى صور الترك التي تجيز للمؤجر طلب إخلاء العين المؤجرة إعمالا لحكم الفقرة ج من المادة 18 من قانون إيجار الأماكن قم 136 / 1981.

( الطعن رقم 386 لسنه 70 ق جلسة 31/5/2001 )

لما كان ذلك وكان الطاعن قد تمسك – امام محكمة اول درجة وبصحيفة استئنافه بدفاع مؤداه انه تخارج من الشركة التي كونها مع نجله ونقل مقرها إلى مكان اخر وانه لم يتخل على العين المؤجرة وانما باشر فيها نشاطه بمفرده – وقدم إلى محكمة الموضوع تدليلا على ذلك شهادة بالموقف الضريبي صادرة من مأمورية ضرائب دكرنس وانذار عرض القيمة الايجارية ومقايسة تركيب تليفون بالعين المؤجرة وصور فوتوغرافية لاخطارين لمصلحة الضرائب بتعديل ونقل مقر الشركة وعقد ايجار المقر الا ان الحكم المطعون فيه قضي بالإخلاء على سند من انه تخلي عن العين المؤجرة لنجله وزوجته 00 دون ان يواجه دفاع الطاعن وما قدمه من مستندات بما لها من دلالة على عدم تخليه عن عين النزاع . وإذ كان هذا الدعوى جوهريا ومن شانه – لو صح – ان يتغير به وجه الرأي فى الدعوى فان الحكم يكون معيبا مما يوجب نقضه.

( الطعن رقم 386 لسنه 70 ق جلسة 31/5/2001 )

تمسك الطاعن بصورية تخارجه من الشركة لصالح ابنه لستره وصية عدل عنها . تدليله على ذلك وطلبه إحالة الدعوى إلى التحقيق لاثباته . قضاء الحكم المطعون فيه بالإخلاء دون ان يواجه هذا الدفاع بما يقتضيه . قصور و إخلال بحق الدفاع.

( الطعن رقم 1466 لسنه 69 ق جلسة 10/7/2000 )

إدخال المستأجر شركاء معه فى النشاط الذي يباشره عن طريق تكوين شركة . عدم اشتراط ممارسة ذات النشاط الذي استؤجرت العين من اجله.

( الطعن رقم 8158 لسنه 64 ق جلسة 11/6/2000 )

وصية الشريك أثرها علي عقد الإيجار

الوصية تصرف غير لازم للموصي . عدم نفاذها الا بعد وفاته مصرا عليها . مؤداه . للموصي الرجوع عنها صراحة او دلاله قبل وفاته . اثره . عدم جواز اعتبار ايصاء المستأجر بنصيبه فى الشركة إلى غيره تنازلا عن الإيجار.

( الطعن رقم 1266 لسنه 69 ق جلسة 10/7/2000 )

إشراك المستأجر لاخرين معه في استغلال العين المؤجرة عن طريق تكوين شركة جديدة بينهم . بقاء عقد الإيجار قائما لصالح المستأجر وحده . انقضاء الشركة . اثره . عودة العين إلى المستأجر الأصلي للانفراد بمنفعتها . عدم جواز استمرار الشريك فى البقاء بها . علة ذلك.

( الطعن رقم 5821 لسنه 63 ق جلسة 24/5/2000 )

تنازل المستأجر عن عقد الإيجار  للشركاء واثرة علي فسخ عقد الإيجار

تمسك المؤجرين بتنازل المستأجر الأصلي عن عين النزاع . تدليلهم على ذلك بما اقر به الأخير بعقد الشركة المبرم بينه وبين المتنازل اليه . ثبوت تضمن هذا العقد إقرار بتنازل المستأجر الأصلي للشركة عن جميع حقوقه الممنوحة له بموجب عقد استئجاره . مؤداه . ثبوت واقعة التنازل عن عين النزاع دون اذن كتابي من المالك الموجب لاخلائها . م 18 / ج ق 136 لسنه 1981.

( الطعن رقم 665 لسنه 67 ق جلسة 23/2/2000 )

تمسك الطاعن الثاني بانه لم يكن شريكا فى الشركة التي تكونت بين باقي الطاعنين فى عين النزاع وباستمرار عقد الايجار لصالحه باعتباره المستاجر الاصلي للعين مع الطاعن الاول وتدليله على ذلك بالمستندات اقامة الحكم المطعون فيه قضاءه بالاخلاء تاسيسا على تخارج الطاعنين الاول والثاني من الشركة التي تكونت بين جميع الطاعنين واعتباره ذلك تنازلا عن العين المؤجرة . عدم بيانه المصدر الذي استقي منه التخارج واغفاله بحث دفاع الطاعن الثاني . قصور .

( الطعن رقم 987 لسنه 68 ق جلسة 23/2/2000 )

عدم تقديم مورث الطاعنين المستأجر للفاترينة محل النزاع حقه فى إجارتها كحصة فى راس مال الشركة . مؤداه . فسخ عقد الشركة او إنهائه . اثره . عودة العين إلى المستأجر دون توقف على انتهاء تصفية الشركة.

( الطعن رقم 5953 لسنه 63 ق جلسة 5/4/2000 )

إشراك مستأجر العين لاخرين معه فى النشاط المالي الذي يباشره فيها عن طريق تكوين شركة بينهم . عدم انطوائه على معني تخليه عنها عقد الإيجار لصالح المستأجر وحده.

( الطعن رقم 5953 لسنه 63 ق جلسة 5/4/2000 )

أن تحديد أجرة الأماكن الخاضعة للقوانين الاستثنائية يتعلق بالنظام العام ، وان الاتفاق على أجرة تجاوز الحد الأقصى للأجرة القانونية يقع باطلا.

( الطعن رقم 1420 لسنه 70 ق جلسة 30/5/2001 )

تحديد أجرة الأماكن الخاضعة لأحكام قوانين إيجار الأماكن . تعلقها بالنظام العام.

( الطعن رقم 2897 لسنه 62 ق جلسة 17/5/2000 )

تحديد أجرة الأماكن طبقا للقوانين الاستثنائية . تعلقه بالنظام العام . عدم جواز على ما يخالفها . الاتفاق على أجرة تجاوز الحد الأقصى للأجرة القانونية . وقوعه يستوي ورود الاتفاق على الزيادة فى عقد الإيجار أو أثناء سريانه.

 ( الطعن رقم 2449 لسنه 68 ق جلسة 11/5/2000 )

تحديد أجرة الأماكن الخاضعة للقوانين الاستثنائية . تعلقه بالنظام العام.

 ( الطعن رقم 3533 لسنه 63 ق جلسة 23/3/2000 )

طرق الطعن علي تحديد الأجرة

أن مفاد نص المادة الأولى من القانون رقم 49 لسنه 1977 – وعلى ما جري به قضاء هذه المحكمة – أن قواعد تحديد الأجرة لا تسري إلا على الأماكن التي تستحدث بعد نشر قرار وزير الإسكان بمد سريان قانون إيجار الأماكن إلى القرية التي تؤجر لأول مرة بعد ذلك النشر ، وذلك دون المساس بأوضاع أجرة المباني القائمة والمؤجرة وقت نشر القرار باعتبار أن المكان وحتى تاريخ صدور ذلك القرار يخرج عن نطاق تطبيق تشريعات إيجار الأماكن فلا يخضع لأحكامها ، ومن ثم لا تختص لجنة تقدير الإيجارات بتحديد أجرتها.

( الطعن رقم 234 لسنه 65 ق جلسة 31/1/2001 )

التحايل على زيادة هذه الأجرة يجوز إثباته بكافة طرق الإثبات

   أن كل شرط او اتفاق يتم بالمخالفة لأحكام قوانين إيجار الأماكن ويتضمن النزول عن حقوقه التي فرضتها هذه القوانين يقع باطلا بطلانا مطلقا لا تلحقه الإجازة الصريحة " أو الضمنية " وان التحايل على زيادة هذه الآجر يجوز إثباته بكافة طرق الإثبات ، وان تقدير أجرة العين المؤجرة لصيقا بها ، فإذا صار هذا التقدير نهائيا فلا يجوز للمستأجر الذي تم التقدير أثناء استئجاره او أي مستأجر لاحق العودة إلى المنازعة فيه.

( الطعن رقم 1036 لسنه 70 ق جلسة 10/6/2001)

إن المعول عليه فى تحديد القانون الواجب التطبيق بشان تقدير أجرة المبني هو بتاريخ إنشائه فيسري القانون على الأماكن المرخص فى إقامتها او المنشاة بعد العمل بأحكامه.

( الطعن رقم 1036 لسنه 70 ق جلسة 10/6/2001 )

الاتفاق على أجرة تجاوز الحد الأقصى للأجرة القانونية يقع باطلا بطلانا مطلقا لا يعتد به

الاتفاق على أجرة تجاوز الحد الأقصى للأجرة القانونية يقع باطلا بطلانا مطلقا لا يعتد به ويؤخذ بالأجرة القانونية ويستوي أن يكون الاتفاق على هذه الزيادة قد ورد فى عقد الإيجار أو أثناء سريانه وانتفاع المستأجر بالعين المؤجرة.

( الطعن رقم 1036 لسنه 70 ق جلسة 10/6/2001 )

العبرة فى معرفة القانون الذي يحكم المكان المؤجر إنما هي بتاريخ إنشاء المكان ذاته إذ استجد بعد تاريخ إنشاء المبني يدل على ان المشرع اعتد فى تحديد مقدار الأجرة القانونية للعين المؤجرة لغير أغراض السكني – الخاضعة لاحكامه – بتاريخ إنشاء المبني ، مما لازمه انه يتعين على المحكمة قبل أن تفصل فى طلب الإخلاء أن تحسم النزاع حول تاريخ إنشاء المبني باعتباره مسالة أولية لازمة للفصل فى طلب الإخلاء المعروض عليها لتحدد القانون الواجب التطبيق وصولا إلى الأجرة القانونية.

( الطعن رقم 1420 لسنه 70 ق جلسة 30/5/2001 )

كيف تحدد تحديد الأجرة في ظل القانون رقم 136 لسنة 1981م معقودا للمالك على ضوء الأسس والتكاليف المشار إليها بالقانون

   أن مفاد نص المادتين 4 ، 5 من القانون رقم 136 / 1981 فى شان تأخير وبيع الأماكن ان المشرع جعل تحديد الأجرة معقودا للمالك على ضوء الأسس والتكاليف المشار اليها بالقانون إلا فى حالة عدم موافقة المستأجر على هذا التحديد فيكون له أن يلجأ إلى اللجنة لتحديد الأجرة وذلك خلال تسعين يوما من تاريخ التعاقد إذا كان تعاقده لاحقا على اتمام البناء أما إذا كان تعاقده سابقا على ذلك فان الميعاد يسري من تاريخ إخطاره من قبل المالك بالأجرة المحددة او من تاريخ شغله للمكان المؤجر أيهما أقرب.

( الطعن رقم 6762 لسنه 62 ق جلسة 5/7/2001 )

اختصاص لجنة تحديد أجرة الأماكن المنصوص عليه في القانون رقم 136  1981 هو من قبيل الاختصاص الولائي المتعلق بالنظام العام ويعتبر مطروحا دائما على محكمة الموضوع وعليها ان تقضي من تلقاء نفسها فى سلطة تلك اللجان والقرارات الصادرة فيها

كما انه من المقرر فى قضاء هذه المحكمة أن اختصاص لجنة تحديد اجرة الاماكن المنصوص عليه فى القانون رقم 136 / 1981 هو من قبيل الاختصاص الولائي المتعلق بالنظام العام ويعتبر مطروحا دائما على محكمة الموضوع وعليها ان تقضي من تلقاء نفسها فى سلطة تلك اللجان والقرارات الصادرة فيها فإذا قام المالك بتقدير اجرة الاماكن الخاضعة للقانون رقم 136/1981 ولم يطعن المستأجر فى هذا التقدير أصبحت الأجرة التي قدرها المالك أجرة قانونية ولا يجوز للجان تحديد الاجرة ان تتصدي من تلقاء نفسها او بناء على طلب المؤجر وتقوم بتحديد أجرة تلك الأماكن لانتفاء ولايتها فى التقدير ابتداء إذ هى جهة طعن فحسب فى التقدير الذي يقدره المالك فى عقد الايجار وان هى تصدت واصدرت قرارا بتقدير الاجرة لتلك الأماكن فإنها بهذا تكون قد تجاوزت ولايتها واختصاصها المبين فى القانون على سبيل الحصر ويقع هذا التقدير باطلا.

( الطعن رقم 6762 لسنه 62 ق جلسة 5/7/2001 )

اللجنة المختصة بتحديد الأجرة والميعاد المحدد لذلك

ما لم يتقدم المستأجر إلى اللجنة المختصة لتحديد الأجرة فى الميعاد المشار اليه فان المبدئي للأجرة يصير نهائيا ونفاذا ولا يجوز للجنة بعد ذلك ان تتصدي لتحديد الأجرة سواء من تلقاء نفسها او بناء على طلب المستأجر الحاصل بعد الميعاد باعتبار ان هذا الميعاد واخذا بالغرض من تقريره – يعد ميعادا حتميا وليس ميعادا تنظيما بما يترتب عليه سقوط حق المستأجر فى اللجوء إلى تلك اللجنة بعد انقضاء الأجل المحدد.

( الطعن رقم 6762 لسنه 62 ق جلسة 5/7/2001 )

الأماكن المؤجرة مفروشة . عدم خضوعها لأحكام الامتداد القانوني وقواعد تحديد الأجرة . سريان ذلك على الأماكن المؤجرة مفروش لأغراض السكن او غيرها. خضوعها للقواعد العامة فى القانون المدني.

( الطعن رقم 166 لسنه 69 ق جلسة 17/2/2000 )

اختصاص لجان تقدير الأجرة فى ظل القانون 136 لسنه 1981 من قبيل الاختصاص الولائي المتعلق بالنظام العام

اختصاص لجان تقدير الأجرة فى ظل القانون 136 لسنه 1981 من قبيل الاختصاص الولائي المتعلق بالنظام العام . مخالفتها لسلطتها الولائية فى تقدير الاجرة . أثره . وقوعه باطلا . لكل من طرفي العلاقة الايجارية التمسك ببطلان القرار الصادر منها بطريق الطعن عليه او بدعوى متبدأه.

( الطعن رقم 6135 لسنه 63 ق جلسة 3/2/2000 )

لجان تقدير الأجرة اختصامها بتحديد أجرة الأماكن الخاضعة لأحكام القانون 46 لسنه 1962 والقوانين اللاحقة عليه.

( الطعن رقم 3533 لسنه 63 ق جلسة 13/3/2000 )

عقد الإيجار تقدير الاجرة باجرة المثل . حالاته . م 567 مدني . وجوب تقديرها وقت تمام العقد وفى مكان الشئ المؤجر متى كان عقارا للقاضي تحدديها مستعينا بأهل الخبرة او ما يقدمه الطرفان من عقود ايجار عن نفس الشئ المؤجر او اعيان اخري مماثلة.

( الطعن رقم 7814 لسنه 64 ق جلسة 17/5/2000 )

تحديد اجرة الأماكن بالزيادة او النقصان عن المنصوص علية فى العقد . للمدين تقسيط فرق الاجرة لمدة مساوية للمدة التى استحقت عنها . علة ذلك .  المادتان 17، 22 ق لسنة 1977 .

( الطعن رقم 258 لسنة 69ق – جلسة 28/2/2000 )

الطعن على قرارات لجان تحديد الأجرة

أن القواعد الإجرائية المتعلقة بطرق الطعن فى أحكام تحديد الأجرة الواردة فى القانون رقم 136 لسنة 1981 يقتصر سريانها على الأماكن التى رخص فى أقامتها أو تم إنشاؤها بعد العمل بأحكامه فى 31/7/1981

( الطعن رقم 5370 لسنة 64ق – جلسة 13/6/2001 )

ان من المقرر انه يتعين تطبيق القواعد الإجرائية المتعلقة بطرق الطعن فى الأحكام التى أوردها القانون رقم 49 لسنة 1977 على كافة الدعاوى التى رفعت فى ظله ولو كانت متعلقة بتقدير اجرة مكان تحكمه قاعدة موضوعية وردت فى قانون سابق من قوانين ايجار الاماكن .

 ( الطعن رقم 5370 لسنة 64ق لسنة 64ق – جلسة 13/6/2001 )

اذ كان الطعن على قرار لجنة تحديد الأجرة محل النزاع قد رفع سنة 1987 فان مؤدى ذلك ان تسرى القواعد الإجرائية والإجراءات التى تضمنها القانون رقم 49 لسنة 1977 على الدعوى المطروحة

( الطعن رقم 5370 لسنة 64ق – جلسة 13/6/2001 )

القواعد الموضوعية والإجرائية المتعلقة بتقدير الأجرة الواردة فى القانون 136 لسنة1981 سريانها على الأماكن المرخص فى أقامتها او المنشاة بعد العمل بأحكامه المادة  منه . مؤداه . الطعن فى الأحكام الصادرة فى الطعون على قرارات لجان تحديد أجرة الأماكن المرخص فى اقامتها او المنشاة او التى تم إنشاؤها دون ترخيص بعد العمل بأحكام القانون المذكور خضوعه للقواعد الموضوعية والإجرائية المقررة فية .

( الطعن رقم 5718 لسنة 64 ق – جلسة 23/1/2001 )

المقرر انه يتعين تطبيق القواعد الإجرائية المتعلقة بطرق الطعن فى الأحكام التى أوردها القانون رقم 49 لسنة 1977 على كافة الدعاوى التى رفعت فى ظله ولو كانت متعلقة بتقدير أجرة مكان تحكمه قاعدة موضوعية وردت فى قانون سابق من قوانين إيجار الأماكن .

( الطعن 5370 لسنة 64ق جلسة 13/6/2001 )

لما كانت ذلك وكان البين من الأوراق ان الدعوى تتعلق بوحدة أنشأت حسبما هو ثابت من تقرير الخبير المنتدب فى الدعوى سنة 1978 قبل العمل بأحكام القانون رقم 136 لسنة 1981 ، وإذا كان الطعن على قرار لجنة تحديد الأجرة محل النزاع قد رفعت سنة 1987 فان مؤدى ذلك آن تسرى القواعد الإجرائية التى تضمنها القانون رقم 49لسنة 1977 على الدعوى المطروحة .

( الطعن رقم 5370 لسنة 64ق جلسة 13/6/2001 )

ان المشرع رأى لمصلحة أقرها الاكتفاء بنظر المنازعة بتحديد القيمة الايجارية أمام الجنة المختصة بتحديد الأجرة ثم أمام المحكمة الابتدائية ولم يروجها للطعن بالاستئناف فى الحكم الذي تصدره هذه المحكمة إلا للخطاء فى تطبيق القانون واعتبر الحكم السابق من محكمة الاستئناف باتا غير قابل للطعن فيه بأي وجه من الوجه الطعن مما مفاده انه لا يجوز الطعن بطريق النقد فيما تصدره محكمة الاستئناف من أحكام فى هذا الخصوص وذلك استثناء من القواعد العامة الواردة فى قانون المرافعات .

( الطعن 5370 لسنة 64ق جلسة 13/6/2001 )

أن القواعد الإجرائية المتعلقة بطرق الطعن فى أحكام تحديد الأجرة الواردة فى القانون 136 لسنة 1981 يقتصر سريانها على الأماكن التى رخص فى أقامتها او تم إنشاؤها بعد العمل بأحكامه فى 31/7/1981 .

( الطعن رقم 5370 لسنة 64ق  جلسة 13/6/2001 )

القواعد الموضوعية والإجرائية المتعلقة الأجرة الواردة بتشريعات إيجار الأماكن المتعاقبة تعلقها بالنظام العام استمرار سريانها فى النطاق القانوني لكل منها حسب تاريخ إنشاء المكان

( الطعن رقم 1059 لسنة 63 ق – جلسة 6/3/2001 )

القواعد الموضوعية والإجرائية المتعلقة بتقدير الأجرة الواردة فى القانون 136 لسنة 81 سريانها على الأماكن المرخص بإقامتها او المنشاة بعد العمل بأحكامه . القواعد الموضوعية والإجرائية بتقدير الأجرة فى القوانين السابقة استمرار سريانها على الأماكن غير الخاضعة لاحكام تقدير الأجرة بالقانون 136 ق لسنة 81 .

( الطعن رقم 5817 لسنة 64ق جلسة 14/6/2000 )

دعوى تخفيض أجرة العين

إقامة الطاعن دعوى لتخفيض أجرة العين محل النزاع استناد لاستئجاره إياها خالية وصورية عقد الإيجار بالمفروش وان المبنى تم إنشاؤه منذ اكثر من خمسين عاما وتدليله على ذلك بالمستندات دفاع جوهري . التفات الحكم المطعون فيه عن هذا الدفاع واعمالة أحكام القانون 136 لسنة 1981 على العين استناد الى إبرام عقد استئجارها عام 1973 دون الوقوف على تاريخ إنشاء المبنى خطا وقصور .

( الطعن رقم 5817 لسنة 64ق جلسة 14/6/2000 )

المنازعة فى تحديد القيمة الايجارية تعلقها بعقار انشأ فى ظل العمل بأحكام القانون 49 لسنة 77 أثره خضوعها لاحكامه ولو رفعت الدعوى وصدر الحكم فيها بعد العمل بق 136 لسنة 1981 .

( الطعن رقم 7592 لسنة 64ق جلسة 21/6/2000 )

القواعد الموضوعية والإجرائية المتعلقة بتقدير الأجرة الواردة فى القانون 136 لسنة 1981 قصر سريانها على الأماكن المرخص بإقامتها او المنشاة بعد العمل بأحكامه . مؤداه . سريان القواعد الموضوعية بتقدير الأجرة في القوانين السابقة والقواعد الإجرائية المتعلقة بطرق الطعن فى الأحكام الواردة فى القانون 49 لسنة 1977 على الأماكن التى تخضع لاحكام تقدير الأجرة فى القانون 136 لسنة1981 .

( الطعن رقم 7592 لسنة 64ق جلسة 21/6/2000 )

خلو أوراق الدعوى من تحديد تاريخ بناء العقار الكائنة به عين النزاع . تطبيق الحكم المطعون فى القانون 136 لسنة 1981 على واقعة التداعي تأسيسا  على أن أحد لم ينازع فى تاريخ تأسيس العقار . خطا وقصور .

( الطعن رقم 1059 لسنة 63ق جلسة 6/3/2000 )

التدخل التشريعي من أجل المساهمة في حل مشكلة الإسكان

   تنص المادة 22 من القانون رقم 136 لسنة 1981 – الفقرة الثانية – " وإذا أقام المستأجر مبني مملوكا له يتكون من أكثر من ثلاث وحدات في تاريخ لاحق لاستئجاره يكون بالخيار بين الاحتفاظ بسكنه الذي يستأجره أو توفير مكان ملائم لمالكة أو أحد أقاربه حتى الدرجة الثانية بالمبني الذي إقامة بما لا يجاوز مثلي الأجرة المستحقة عن الوحدة التي يستأجرها منه "

الخيارات التي أتاحها المشرع للمستأجر

إذا أقام المستأجر مبني مملوكا له يتكون من اكثر من ثلاث وحدات فى تاريخ لا حق لاستئجاره يكون الخيار بين الاحتفاظ بسكنه الذي يستأجره او بتوفير مكان ملائم لمالكه او أحد أقاربه حتى الدرجة الثابتة بالمبني الذي أقامه بما  يجاوز مثلي الأجرة المستحقة له عن الوحدة التي يستأجرها منه يدل – وعلى ما جري به قضاء هذه المحكمة – على ان مناط إعمال حكم هذا النص أن يكون وحدات المبني الذي أقامه مستأجر الوحدة السكنية تامة البناء صالحة للانتفاع بها فعلا بعد نفاذ هذا القانون.

( الطعن رقم 1455 لسنه 65 ق جلسة 13/6/2001 )

لما كان ذلك وكان الطاعنون قد تمسكوا بدفاعهم أمام محكمة الموضوع بان ما قدمه المطعون ضدهما من تفويض الاول للثانية بايقاع طلاقها منه المؤرخ 20/4/1983 وتنازله عن الاجارة لها المدون على ايصال سداد اجرة العين محل النزاع عن شهر سبتمبر سنه 1979 تم تحايلا على تطبيق احكام المادة 22 من القانون رقم 136 لسنه 1981 بعد اقامة المطعون ضده الاول العقار الذي يتكون من اكثر من ثلاث وحدات سكنية صالحة بعد سريان القانون المشار اليه وإذا اقام الحكم المطعون فيه قضاءه بامتداد عقد ايجار العين محل النزاع الى المطعون ضده الاول العين المذكورة بدلالة الانذار الموثق فى 20/4/1983 الذي تايد بما ضدها الثانبة على سند من ترك دونه الاول على ايصال اجرة العين عن شهر سبتمبر سنه 1979 من تنازل عنها للثانية دون ان يعني ببحث دفاع الطاعنين سالف الذكر رغم انه دفاع جوهري قد يتغير به لو صح – وجه الراي فى الدعوى فانه يكون مشوبا بالاخلال بحق الدفاع والقصور فى التسبيب بما يوجب نقضه.

( الطعن رقم 1455 لسنه 65 ق جلسة 13/6/2001 )

شروط إعمال نص المادة 22 فقرة 2 من القانون رقم 136 لسنة 1981م

اعمال نص المادة 22/2 ق 36 لسنه 1981 . مناطه . ان يكون المبني المملوك للمستأجر هو الذي اقامه . مؤداه . عدم سريان هذا النص على ما تملكه المستأجر بالشراء او الميراث او غير ذلك من أسباب كسب الملكية . علة ذلك .

( الطعن رقم 680 لسنه 68 ق جلسة 25/6/2000 )

إقامة المستأجر مبني مملوكا له يتكون من اكثر من ثلاث وحدات سكنية فى تاريخ لاحق لاستئجاره تخييره بين إخلاء سكنه الذي يستأجره او توفير مكان ملائم للمالك او لأحد اقاربه حتى الدرجة الثانية فى المبني الذي اقامه بما لا يجاوز مثلي اجرة الوحدة التي يستأجرها . م 22/2 ق 136 لسنه 1981.

( الطعن رقم 2984 لسنه 58 ق جلسة 11/5/2000 )

إقامة المستأجر مبني مملوكا له مكون من اكثر من ثلاث وحدات سكنية فى تاريخ لاحق لاستئجاره . تخييره بين إخلاء العين المؤجرة له او توفير مكان ملائم لمالكه أو أحد أقاربه حتى الدرجة الثانية بالمبني الذي أقامه . م 22/2 ق 136 لسنه 1981 . إسقاط حقه فى التخيير بتأجيره وحدات المبني او بيعها للغير . وجوب إخلائه للعين المؤجرة له . علة ذلك .

( الطعن رقم 2984 لسنه 58 ق جلسة 11/5/2000 )

مشكلة الوحدات تامة البناء والوحدات غير تامة البناء

   إقامة المستأجر مبني مكون من ثلاث وحدات سكنية . ثبوت ان الطابق الأرضي بالمبني اقيم قبل العمل بالقانون 136 لسنه 1981 وان الوحدات التي اقامها المستأجر بعد العمل به ثلاث وحدات . مؤداه . انتفاء شرط إعمال نص م 22/2 من القانون المذكور . انتهاء الحكم المطعون فيه إلى هذه النتيجة . النعي عليه بالخطأ فى تطبيق القانون لاعتباره الوحدتين الكائنتين بالطابق الثالث والرابع غير تامتي البناء رغم استكمالها لمرافقها الأساسية وتأجيرهما للغير . غير منتج .

( الطعن رقم 3945 لسنه 64 ق جلسة 27/4/2000 )

تأجير المستأجر لجميع الوحدات السكنية بالعقار ملكة لا يعني القضاء برفض الدعوى

تمسك الطاعنين بإقامة المطعون ضده فى تاريخ لاحق لاستئجاره عين التداعي عقارا مكونا من اثنتي عشرة وحدة سكنية . قضاء الحكم المطعون فيه برفض الدعوى باخلائه من عين النزاع استنادا إلى ان جميع وحدات العقار المملوكة له مؤجرة لشاغليها . خطا فى تطبيق القانون.

( الطعن رقم 2984 لسنه 58 ق جلسة 11/5/2000 )

تخيير المستأجر بين ترك الوحدة السكنية التي يستأجرها وبين توفير مكان للمالك أو أحد أقاربه حتى الدرجة الثانية

إقامة المستأجر مبني مكونا من اكثر من ثلاث وحدات سكنيه . أثره. تخييره بين ترك الوحدة السكنية التي يستأجرها او توفير مكان للمالك او احد أقاربه حتى الدرجة الثانية . م 22/2 ق 136 لسنه 1981 . عدم استعماله هذا الحق او اسقاطه . مؤداه . وجوب إخلائه من العين المؤجرة . لازمه . انفساخ عقد الايجار بقوة القانون من وقت وقوع المخالفة دون إبداء هذه الرغبة للمالك . علة ذلك .

( الطعن رقم 56 لسنه 63 ق جلسة 12/4/2000 )

إيجار الأرض الفضاء

إيجار الأرض الفضاء . عدم خضوعه لقوانين ايجار الأماكن . تحديد طبيعة الأرض المؤجرة العبرة فيها بما ورد بالعقد وقت التعاقد متى كانت مطابقا للحقيقة ولارادة المتعاقدين . لا عبرة بالغرض الذي استأجرت من أجله.

( الطعن رقم 3508 لسنه 67 ق جلسة 11/6/2000 )

تمسك الطاعن فى دفاعه بان عقد ليجار عين انصب على ارض عليها مبان اقامها المستأجر السابق بموافقة المالك . تدليله على ذلك بالمستندات . دفاع جوهري . قضاء الحكم المطعون فيه بالإخلاء والإزالة دون تحقيق هذا الدفاع . قصور .

( الطعن رقم 3508 لسنه 67 ق جلسة 11/6/2000 )

المطالبة باجرة ارض فضاء مضافا إليها الزيادة المقررة بالقوانين الاستثنائية . اعتبار هذه الزيادة بمثابة تعديل لأحكام عقد الإيجار وجوب توافق إرادة المتعاقدين على هذا التعديل . علة ذلك .

( الطعن رقم 3508 لسنه 67 ق جلسة 11/6/2000 )

إيجار المال الشائع

إذا أبدي المستأجر رغبته فى إنهاء العقد وقام بتسليم العين المؤجرة إلى المؤجر او خلفه او لأحد ملاك العقار على الشيوع فلا يعد ذلك تنازلا له عن الإجارة يستوجب الإخلاء.

( الطعن رقم 1595 لسنه 70 ق جلسة 20/6/2001 )

لما كان ذلك ، وكان الثابت بالأوراق ان الطاعن واجه الدعوى الفرعية بطلب فسخ ايجار المطعون ضده الاخير واخلاء المحل والتسليم المؤسسة على تنازله عنها للطاعن دون اذن بدفاع مؤداه انه تملك حصة شائعة فى العقار بالشراء من بعض الورثة تزيد على مساحة هذا المحل بعقد مشهر ومن ثم لا يجوز انتزاعه منه ، إلا ان الحكم المطعون فيه رد على هذا الدفاع بما لا يصلح له بقالة ان شراءه لهذه الحصة جاء لاحقا على وضع يده دون سند ودون موافقة جميع الشركاء وقضي بالإخلاء والتسليم ، غير أن ذلك لا أثر له فى مشروعية وضع يده على المحل بعد أن اصبح مالكا على الشيوع مما يعيبه ويوجب نقضه.

( الطعن رقم 1595 لسنه 70 ق جلسة 20/6/2001 )

ان المقرر – فى قضاء هذه المحكمة – ان المالك على الشيوع إذا ما وضع يده على جزء مفرز من العقار الشائع للانتفاع به فلا يحق لأحد الشركاء الاخرين ان ينتزع منه هذا الجزء بحجة أنه معادل له فى الحقوق بل كل ماله ان يطلب قسمة هذا العقار او يرجع على واضع اليد بمقابل الانتفاع بالنسبة لما يزيد عن حصته فى الملكية ولا شان لقواعد المال الشائع فى هذا الخصوص.

( الطعن رقم 1595 لسنه 70 ق جلسة 20/6/2001 )

ان لكل مالك على الشيوع حق الملكية فى كل ذرة من العقار المشتاع فإذا ما انفرد بوضع يده على جزء مفرز من هذا العقار فانه لا يعد غاصبا له ولا يستطيع احد الشركاء انتزاع هذا الجزء منه بل كل ما له ان يطلب قسمة العقار او ان يرجع على واضع اليد على حصته بمقابل الانتفاع بالنسبة لما يزيد عن حصته فى الملكية ولا شان لقواعد ادارة المال الشائع فى هذا الخصوص.

( الطعن رقم 3797 لسنه 65 ق جلسة 5/7/2001 )

لما كان ذلك وكان ، الحكم المطعون فيه قد استند فى قضائه برفض دعوى الطاعن الاول إلى اجازة الطاعنين من الثامن حتى الأخيرة لعقد الإيجار المؤرخ 1/4/1989 الصادر من المطعون ضده بصفته بتاخير العين محل النزاع لادارة السكرتارية فرع القاهرة التابعة للشركة التي يمثلها فى حين ان هؤلاء الطاعنين كانوا يملكون نصف الانصبة شيوعا فى العقار الكائنة به العين . بما لا يكون معه ذلك العقد صادرا بموافقة أصحاب أغلبية الانصباء ولا يسري فى حق باقي الملاك على الشيوع للنصف الاخر وإذ لم يلتزم الحكم المطعون فيه هذا النظر فانه يكون قد أخطاء فى تطبيق القانون.

( الطعن رقم 6184 لسنه 63 ق جلسة 23/5/2001 )

لما كان ذلك وكانت الطاعنة قد تمسك فى دفاعها امام محكمة الموضوع بانها مالكة لحصة قدرها 6 ط مشاعا فى كامل العقار الكائن به شقة النزاع بموجب العقدين المؤرخين بتاريخ 15/12/1997 ، 20/7/1997 وان شقة النزاع تعادل نصيبها فى الملكية وانها تضع اليد عليها كمالكة وليست مستأجرة لها بعد ان انتهت العلاقة الايجارية وصيرورتها مالكة لحصتها فى العقار ، وكان المطعون ضدهما لا يماريان فى تملك الطاعنة لحصة قدرها الربع فى عقار النزاع بموجب العقدين سالفي الإشارة ، لإانه لا يحق للمطعون ضدهما باعتبارهما شركاء فى العقار الشائع انتزاع العين من تحت يد الطاعنة احد الشركاء فى الملكية وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر وقضي رغم ذلك بالاخلاء على سند من ان الطاعنة تضع يدها على شقة النزاع بغير سند قانوني بعد ان انتهت العلاقة الايجارية فانه يكون معيبا مما يوجب نقضه.

( الطعن رقم 1767 لسنه 70 ق جلسة 14/6/2001 )

ان حق تاخير المال الشائع يثبت للأغلبية المطلقة للشركاء محسوبة على أساس الانصباء ولا يثبت لأحد المشتاعين بمفرده طالما انه لا يملك اكثر من نصف الانصباء وان الايجار الصادر من احد الشركاء متى كان لا يملك اكثر من نصف الانصبة لا يسري فى مواجهة باقي الشركاء إلا إذا ارتضوه صراحة او ضمنا فإذا ما انتقلت ملكية الشريك المؤجر إلى باقي الشركاء انتقلت غير محملة بذلك العقد – حتى ولو كان له تاريخ سابق على انتقال الملكية إلا إذا ارتضوه صراحة او ضمنا.

( الطعن رقم 6184 لسنه 63 ق جلسة 23/5/2001 )

لا يملك أغلبية انصباء العقار الشائع وببطلان عقد الطاعنة الأسبق إلى الوجود . خطأ فى تطبيق القانون.

( الطعن رقم  234 لسنه 68 ق جلسة 9/12/1999 )

وضع المالك على الشيوع يده على جزء مفرز من العقار الشائع . عدم أحقية باقي الشركاء فى انتزاع هذا القدر منه ولو جاوز نصيبه بغير القسمة ويقتصر حق الشركاء على طلب مقابل الانتفاع . شرطه . ان لا تكون حيازة الشريك واضع اليد غير مشروعة محلا لعقد ينظمها او ينظم انتقالها بين الشركاء . علة ذلك .

( الطعن رقم 160 لسنه 69 ق جلسة 17/1/2000 )

شراء المستأجر للعين المؤجر حصة شائعة فى العقار . اثره بقاء عقد الايجار نافذا قبل المستاجر بسروطه.

( الطعن رقم 1510 لسنه 69 لسنه 4/6/2000 )

المالك على الشيوع الحائز للعقار . حقه فى تاخير جزء منه لأحد الشركاء المشتاعين او الغير . المستاجر منه حائز عرضي لحسابه . مؤداه . بقاء العين المؤجرة فى حيازته . التزام المستاجر برد العين المؤجرة عند انتهاء الاجارة . م 590 مدني.

( الطعن رقم 160 لسنه 69 ق جلسة 17/1/2000 )

ان المبدأ الذي قررته هذه المحكمة من المالك على الشيوع متى وضع يده على جزء مفرز من العقار فى سبيل لانتزاعه منه ولو جاوز نصيبه بغير القسمة وانما يقتصر حق الشركاء على طلب مقابل الانتفاع ، لا يعدو ان يكون ترديدا للقواعد العامة التي تحمي الحائز الذي يستند إلى سبب صحيح حين تتوافر فى حيازته كافة الشروط القانونية لحماية الحيازة.

( الطعن رقم 160 لسنه 69 ق جلسة 17/1/2000 )

كما انه من المقرر انه لا يجوز لمشتري حصة شائعة ان يطلب التسليم مفرزا لانه ليس له من الحقوق ما يجاوز سلطة البائع.

( الطعن رقم 160 لسنه 69 ق جلسة 17/1/2000 )

يشترط لاعمال هذا المبدأ ألا تكون حيازة الشريك المشتاع محلا لعقد ينظمها ولا ان يكون انتقال الحيازة بين الشركاء يدخل فى نظاق اعمال هذا العقد وبسببه إذ يتحتم على الشركاء فى هذه الحالة اعمال احكام العقد والالتجاء إلى دعواه ويمتنع عليهم الاحتكام إلى قواعد الحيازة لأن العقد هو قانون المتعاقدين وشريعتهم.

( الطعن رقم 160 لسنه 69 ق جلسة 17/1/2000 )

لا تسلب الحيازة استنادا على مجرد الارتكان إلى اصل الحق كما تضمن هذا المبدا بيانا لدعاوي اصل الحق التي يجوز رفعها فحصرها اما فى القسمة او مجرد طلب مقابل الانتفاع عن الجزء الزائد عن النصيب لأن الشريك المشتاع الذي يضع يده على جزء مفرز حيازة مشروعة جديرة بالحماية فان كانت وليدة اغتصاب او غش او معيبة بأي عيب تعين اهدارها حماية لحق باقي الشركاء فى الحيازة.

( الطعن رقم 160 لسنه 69 ق جلسة 17/1/2000 )

يحق للمالك على الشيوع الحائز للعقار ان يؤجر جزأ منه للغير سواء كان من الشركاء المشتاعين او غيرهم وتبقي العين المؤجرة فى حيازته رغم الاجارة لان المستاجر حائز عرض يجوز لحساب المؤجر فلا يستطيع ان يجابه بحيازته وانما تبقي علاقتهما محكومة بعقد الايجار فيلتزم المستاجر برد العين المؤجرة عند انتهاء الاجارة عملا بالمادة 590 من القانون المدني ولا تبرا ذمته من هذا الالتزام إلا بهذا الرد.

( الطعن رقم 160 لسنه 69 ق جلسة 17/1/2000 )

لما كان ذلك وكان الطاعنان لا ينازعان فى ان الطاعن الثاني يستأجر عين النزاع منذ 1/6/1972 ووضع عليها اليد بهذه الصفة ثم اشتري بعقد مسجل فى 26/4/1993 حصة شائعة مقدراها 7/16 من القيراط من شركاء المؤجر كما ان الطاعن الاول قد اشتري حصة شائعة مقدارها 14/16 من القيراط من غير المؤجر وللمستاجر بالعقد المسجل بتاريخ 30/4/1995 ثم اشتري من الطاعن الثاني الحصة سالفة الذكر بتعقد مسجل بتاريخ 14/5/1996 وبذلك أصبح الطاعن الاول يمتلك 15/16/ ،1 من القيراط أي قيراطا وسبعة اسهم ونصفا فى العقار وحل محل الطاعن الثاني فى الانتفاع بالشقة محل النزاع ولم ينازع الطاعن الاول فى علمه بان الطاعن الثاني كان مستاجرا لعين النزاع ولا ان ذلك كان اساس وضع يده فان لازم ذلك كله ان انتقال حيازة عين النزاع إلى الطاعن الاول كان نتيجة لتنازل الطاعن الثاني عن عقد الايجار ، ويكون الدافع الذي ساقه الطاعنان لا يستند الى اساس قانوني سليم وإذ انتهي الحكم المطعون فيه إلى هذه النتيجة الصحيحة ورتب عليها اخلاء الطاعنين فان النعي عليه بسببي الطعن يكون يمنتج إذ لمحكمة النقض ان تستكمل ما قصر الحكم فى بيانه من أسباب قانونية ومن ثم يكون الطعن على غير أساس.

( الطعن رقم 160 لسنه 69 ق جلسة 17/1/2000 )

تأجير المفروش

عدم خضوع الأماكن المؤجرة مفروشة بأثاث من عند مؤجرها لقوانين إيجار الأماكن من حيث الامتداد القانوني للعقد وتحديد اجرتها

أنه وان كان الأصل عدم خضوع الأماكن المؤجرة مفروشة بأثاث من عند مؤجرها لقوانين ايجار الاماكن من حيث الامتداد القانوني للعقد وتحديد اجرتها . إلا ان شرط ذلك ألا يكون تأخيرها مفروشة صوريا بقصد التحايل على أحكام القانون ، إذ يلزم لاعتباره كذلك ان يثبت ان الاجارة شملت بالإضافة إلى منفعة المكان ذاته مفروشات او منقولات كافية للغرض الذي قصده المتعاقدان من استعمال العين مفروشة ، وأن العبرة فى ذلك بحقيقة الواقع وليس بما اثبت بالعقد من وصف للعين.

( الطعن رقم 353 لسنه 70 ق جلسة 3/1/2001 )

ان الثابت من الاوراق ان الحكم الابتدائي المؤيد لاسبابه بالحكم المطعون فيه قد استخلص سائغا من اوراق الدعوى ومستنداتها واقوال شاهدي المطعون ضده الثاني ان المطعون ضده الاول يقوم بتاخير عين النزاع مفروشة ولم يتركها لنجله الطاعن وهو استخلاص من الحكم سائغ وله اصله الثابت فى الأوراق وكاف لحمل قضائه ومن ثم يكون النعي عليه بهذه الاسباب لا يعدو ان يكون جدلا موضوعيا فيما لمحكمة الموضوع سلطة تقديره مما لا تجوز اثارته امام هذه المحكمة.

( الطعن قم 2266 لسنه 67 ق جلسة 15/2/2001 )

يجوز للمستأجر إثبات صورية الفرش وان العين اجرت خالية – على خلاف العقد – بكافة طرق الاثبات القانونية لانطوائه على التحايل على احكام قوانين ايجار الأماكن المتعلقة بالنظام العام.

( الطعن رقم 353 لسنه 70 ق جلسة 3/1/2001 )

صورية عقد الإيجار

   لما كان ذلك ، وكان البين من الحكم المطعون فيه ان الطاعن اقام دعواه ابتدءاً لاثبات صورية وصف المفروش الوارد بعقد الايجار محل النزاع وعدم جدية الفرش الوارد بقائمة المنقولات الملحقة به ، وان الايجار انصب على عين خالية توصلا إلى تحديد اجرتها القانونية خلافا للاجرة التي حددت بالعقد تحايلا على احكام القانون وطلب احالتها إلى التحقيق لاثبات ذلك إلا ان الحكم المطعون فيه التفت عن هذا الطلب وقضي برفض دعواه واجاب المطعون ضده إلى طلبه بانتهاء عقد الإيجار بانتهاء مدته وطرد الطاعن من العين المؤجرة تأسيسا على أنها أجرت مفروشة وليست خالية ، مستدلا على ذلك بما ورد بنصوص عقد الايجار وقائمة المنقولات ومن عدم تمسك الطاعن بالصورية منذ تحرير العقد وحتى انذاره بانتهاء مدته ، رغم انه لايجوز الاستناد فى نفي صورية محرر إلى ما ورد به من عبارات هى محل الطعن بالصورية ، كما وان التراخي فى الدفع بالصورية مهما طالت مدته لا يدل بمجرده على عدم جديته الامر الذي يكون معه الحكم المطعون فيه قد شابه الفساد فى الاستدلال ، وقد حجيه ذلك عن تحقيق الدفاع الجوهري للطاعن الذي قد يتغير به وجه الراي فى الدعوى بما يعيبه ويوجب نقضه.

( الطعن رقم 353 لسنه 70 ق جلسة 3/1/2001 )

فسخ عقد الإيجار

فسخ العقد . اثره . اعادة المتعاقدين إلى الحالة التي كانا عليها قبل التعاقد م 160 مدني . الاستثناء . العقود الزمنية كالايجار . علة ذلك . اعتبار عقد الايجار مفسوخا من وقت الحكم البات بفسخه او من اليوم التالي لتاريخ نشر حكم المحكمة الدستورية . مؤداه . نشوء عقد التاخير مفروش وانتهاؤه فى ظل الرخصة التي كانت تخولها م 40 ق 49 لسنه 1977 قبل صدور الحكم بعدم دستوريتها . أثره . خطا المستأجر الأصلي . علة ذلك.

( الطعن رقم 1638 لسنه 69 ق جلسة 22/6/2000 )

تقدير جدية الفرش الموجود بالعين المؤجرة او صوريته . من سلطة محكمة الموضوع . شرطه . ان يكون استخلاصها سائغا له سند فى الاوراق الدعوى ما يكفي لتكوين عقيدتها.

( الطعن رقم 5628 لسنه 64 ق جلسة 12/4/2000 )

قبول المؤجر للأجرة من المستأجر من الباطن يعني نشوء علاقة ايجارية جديدة

انتهاء محكمة الموضوع إلى ان الحكم بعدم دستورية نص م 40 ق 49 لسنه 1977 يترتب عليه زوال النص منذ نشاته بالنسبة للمستأجر . مقتضاه . زواله كذلك بالنسبة للمؤجر . اثره . اعتبار قبض المؤجر الزيادة فى الأجرة مقابل التأخير من الباطن رضاء به . سريانه فى حق المالك الجديد . مانع له من طلب الإخلاء . علة ذلك.

( الطعن رقم 1216 لسنه 69 ق جلسة 25/9/2000 )

اشتمال الإجارة على عناصر اكثر أهمية من المكان فى حد ذاته بحيث يتعذر الفصل بين مقابل الايجار للمكان وبين مقابل الانتفاع بمزايا تلك العناصر . اثره . عدم خضوع الإجارة لقانون ايجار الاماكن العبرة فى تحديد طبيعة العين المؤجرة بما يتضمنه العقد متى كان مطابقا لحقيقة الواقع وانصرفت اليه ارادة المتعاقدين.

( الطعن رقم 1018 لسنه 61 ق جلسة 10/4/2000 )

دعوى الإخلاء لوفاة المستأجر بالمفروش وشغل الورثة العين بطريق الغصب . منازعة الاخيرين فى امتداد عقد الإيجار إليهم . موضوع قابل للتجزئة . مؤداه . جواز تمسك احدهم بانعدام الحكم بالنسبة له او رفع دعوى اصلية ببطلانه . مخالفة ذلك . خطأ.

( الطعن رقم 2597 لسنه 68 ق جلسة 22/6/2000 )

انعقاد عقد الايجار المفروش محل النزاع لمدة خمس سنوات قابلة للتجديد لمدة اخري ما لم يتم التنبيه من احد الطرفين على الاخر برغبته فى انهاء العقد قبل المدة المحددة بثلاثة اشهر . مؤداه . عدم اعلان الرغبة خلال هذه المدة . اثره . تحديد العقد لمدة أخري مساوية لمدته . انتهاء الحكم المطعون فيه إلى تحديد لمدة مساوية لقبض الاجرة مخالفا المعني الظاهر لعبارات العقد . فساد وقصور.

( الطعن رقم 2610 لسنه 68 ق جلسة 30/1/2000 )

طلب المؤجر فسخ عقد الايجار المفروش وتسليمه العين خالية كاثر الفسخ . قضاء الحكم المطعون فيه بفسخ عقدي الايجار الاصلي والمفروش استنادا إلى ان طلبه يتضمن الاخلاء للتاخير من الباطن دون موافقة المالك . خطأ . علة ذلك.

( الطعن رقم  1095 لسنه 69 ق جلسة 22/3/2000 )

وصف العين المؤجرة . العبرة فيه بحقيقة الحال وقت التعاقد وما انصرفت اليه ارادة المتعاقدين.

( الطعن رقم 980 لسنه 69 ق جلسة 23/3/2000 )

اعتبار المكان المؤجر مفروش . وجوب اشتماله فوق منفعة المكان ذاته على منقولات ذات قيمة تغلب منفعتها منفعة العين خالية . العبرة فى وصف العين بحقيقة الحال وقت التعاقد.

( الطعن رقم 5628 لسنه 64 ق جلسة 12/4/2000 )

الحكم بعدم دستورية نص م 40 ق 49 لسنه 1977 . أثره . عدم جواز تطبيقه من اليوم التالي لتاريخ نشره . مواده . فسخ عقد ايجار المستاجر الاصلي وزوال سند التاجير المفروش بحكم القانون . نشوء العقد المفروش وانتهاؤه فى ظل الرخصة المخولة بنص هذه المادة وقبل صدور الحكم بعدم دستورية . اثره . انتفاء خطأ المستاجر الاصلي . علة ذلك .

( الطعن رقم 5788 لسنه 62 ق جلسة 9/4/2000 )

تمسك الطاعن فى دفاعه بان المالكة السابقة للعقار وافقت له على التاخير المفروش قبل بيعها العقار للمطعون ضده وتدليله على ذلك بالمستندات . دفاع جوهري . التفات الحكم المطعون فيه عن بحثه وتمحيصه والرد عليه . قصور.

( الطعن رقم 2513 لسنه 68 ق جلسة 20/2/2000 )

الإيصال الصادر من المؤجر بتقاضي الاجرة مضافا إليها الزيادة القانونية مقابل التأجير من الباطن . اعتباره تصريحا للمستأجر بهذا التأجير . شرطه . الا يكون التاجير من الباطن استعمالا لاحدي الرخص التي أجازها له المشرع بغير رضاء المالك.

( الطعن رقم 1216 لسنه 69 ق جلسة 25/9/2000 )

 تمسك الطاعنة بانها اجرت عين النزاع لاجنبي وانهت التاخير قبل صدور الحكم بعدم دستورية المادة 40 ق 49 لسنه 1977 وخلو الاوراق من كونها اجرت عين النزاع مفروشة فى تاريخ لاحق لصدور حكم المحكمة الدستورية . قضاء الحكم المطعون فيه بالفسخ والاخلاء دون ان يواجه دفاع الطاعنة . خطأ وقصور.

( الطعن رقم 1638 لسنه 69 ق جلسة 22/6/2000 )

الحكم بعدم دستورية نص م 40 ق 49 لسنه 1977 . أثره . زوال النص منذ نشأته وانتفاء وجوده القانوني . الوجود الفعلي للنص قبل نشر الحكم وظهوره بمظهر النص القانوني الصحيح . واقع . تأثيره على إرادة كل من المستأجر والمؤجر بتأجير الأول العين من الباطن واستلام الثاني الزيادة فى الاجرة دون قصد التصريح به . غلط يتعين اعتباره عند تقييم تصرفات الطرفين.

( الطعن رقم 1216 لسنه 69 ق جلسة 25/9/2000 )

العين المؤجرة . قيام المؤجر بإعدادها بتجهيزات وعناصر لازمة لتشغيلها . صيرورتها منشاة مركبة من عدة عناصر . عدم اعتبار المكان وحده الغرض الأساسي من الإجارة . مؤداه . خضوعها للقواعد العامة فى القانون المدني . لا يغير من هذا الوصف قيام المستأجر بتزويدها بأدوات ومنقولات أخرى.

( الطعن رقم 980 لسنه 69 ق جلسة 23/3/2000 )

المحكمة الموضوع تقدير جدية الفرش او صوريته فى ضوء ظروف الدعوى وملابساتها وما تستنبطه من قوائن قضائية . سلطتها فى تقدير اقوال الشهود فى هذا الصدد واستخلاص الواقع منها . شرطه .

( الطعن رقم 2610 لسنه 68 ق جلسة 30/1/2000 )

ثبوت ان الغرض الأساسي من الإيجار ليس المكان فى ذاته وانما ما اشتمل عليه من عناصر مادية او معنوية . اثره . خضوعه لأحكام القانون المدني فى شان تحديد الأجرة وامتداد العقد.

( الطعن رقم 890 لسنه 69 ق جلسة 23/3/2000 )

جزاء عدم سماع الدعوى لعدم قيد عقد الايجار المفروش بالوحدة المحلية م 43 ق 49 لسنه 1977 . نطاقه . قصره على العقود المبرمة طبقا للمادتين 39 ، 40 ق 49 لسنه 1977 محل لاعمال حكمه على عقد تأخير عين مفروشة بقصد استعمالها محل تجاري.

( الطعن رقم 5628 لسنه 64 ق جلة 12/4/2000 )

اعتبار المكان المؤجر مفروشا . وجوب اشتماله بالإضافة إلى منفعة المكان فى ذاته على منقولات او مفروشات ذات قيمة تكفي للغرض الذي اجر من اجله . عدم اشتراط اشتمال الايجار على المقومات المعنوية من عنصري الاتصال بالعملاء والسمعة التجارية . عدم الاعتداد بمدي تناسب الزيادة فى الأجرة الاتفاقية عن الأجرة القانونية مع منفعة المنقولات.

( الطعن رقم 7232 لسنه 64 ق جلسة 24/5/2000 )

اعتبار المكان المؤجر مفروشا . شرطه . شمول الإجارة بالإضافة إلى منفعة المكان فى ذاته مفروشات او منقولات كافية للغرض الذي قصده المتعاقدان من استعمال العين . حق المستأجر فى إثبات ان العين أجرت اليه خالية على خلاف الثابت بالعقد بكافة طرق الاثبات . علة ذلك 

( الطعن رقم 5817 لسنه 64 ق جلسة 14/6/2000 )

الأماكن المؤجرة مفروشة . عدم خضوعها لأحكام الامتداد القانوني وقواعد تحديد الاجرة . سريان ذلك على الأماكن المؤجرة لأغراض السكني او غيرها . خضوعها للقواعد العامة فى القانون المدني.

( الطعن رقم 166 لسنه 71 ق جلسة 2/2/2003 )

سداد الضريبة علي العقارات مسئولية مالك العقار

    الضريبة على العقارات المبنية مسئولية مالك العقار أمام الإدارة الضريبة عن سدادها ق 56 لسنه 1954 تحديد الأجرة وفقا للأسس الواردة بتشريعات إيجار الأماكن الاستثنائية خضوعها لمعايير عينية ترتبط بالمكان المؤجر . أثره . تحمل المستأجر مقابل استهلاك المبني ومصاريف الإدارة والصيانة والضرائب العقارية الأصلية والإضافية . عدم سداد المستأجر لهذه الضرائب خضوعه لأحكام التاخير فى الوفاء بالأجرة.

(الطعن رقم 517 لسنه 69 ق جلسة 2000/5/10)

ثبوت أن عين النزاع انشأ فى ظل أحكام القانون رقم 136 لسنه 1981 ومؤجرة لغير أغراض السكني مؤداه . تحمل المالك عبء الضرائب العقارية المفروضة عليها. مخالفة ذلك . خطأ .

(الطعن رقم 9815 لسنه 64 ق جلسة 2000/5/14)

الأماكن المرخص فى إقامتها او المنشاة بدون ترخيص لغير أغراض السكني او للإسكان الفاخر بعد العمل بأحكام القانون 136 لسنه 1981 . عدم خضوعها لقواعد تحديد الأجرة الواردة فى هذا القانون . مادة ( 1 ) منه . مؤداه خضوعها لاحكام القانون المدني لازمه تحمل مالك العين المؤجرة عبء الضريبة العقارية المفروضة عليه.

(الطعن رقم 2182 لسنه 69 ق جلسة 2000/6/4) 

تحديد الأجرة وفقا للأسس الواردة بتشريعات إيجار الأماكن الاستثنائية . خضوعه لمعايير عينية ترتبط بالمكان المؤجر . اثره . تحمل المستأجر مقابل استهلاك المبني ومصاريف الإدارة والصيانة والضرائب العقارية الأصلية والإضافية.

(الطعن رقم 74 لسنه 69 ق جلسة 2000/1/23 )

الاماكن التي رخص فى اقامتها او المنشاة بدون ترخيص لغير اغراض السكني او للاسكان الفاخر بعد العمل باحكام القانون 136 لسنه 1981 . عدم خضوعها لقواعد تحديد الاجرة الواردة فى هذا القانون . مادة ( 1 ) منه . مؤداه خضوعها لاحكام القانون المدني لازمه تحمل مالك العين المؤجرة عبء الضريبة العقارية المفروضة عليه.

(الطعن رقم 2182 لسنه 70 ق جلسة 5 / 4 / 2002)

ج

حق المالك في نسبة الـ 50%

حق المالك فى الحالات التي يجوز فيها للمستأجر بيع المتجر او المصنع او التنازل عن حق الانتفاع بالعين المؤجرة فى الحصول على 50% من ثمن المبيع او مقابل التنازل او فى شراء العين متى إنذار المستأجر برغبته فى الشراء و أودع نصف الثمن خزينة المحكمة مخصوما منه قيمة المنقولات . م 20 ق 136 لسنه 1981 . سريان هذا النص على حالة بيع الصيدليات م 31 ق 127 لسنه 1955 المعدلة ق 44 لسنه 1982 . لا يغير من ذلك العمل بالتعديل الأخير بعد سريان القانون 136 لسنه 1981 . علة ذلك.

( الطعن رقم 8806 لسنه 63 ق جلسة 8/3/2000 )

حق مالك العقار في حالة بيع المتجر

دعوى الطاعنين كورثة لشقيقهم المستأجر الأصلي فى الاستفادة من حكم المادة 31 ق 127 لسنه 1955 المعدلة بالتصرف فى الصيدلية . عدم تعلقها بمسالة من مسائل الاحوال الشخصية . تدخل النيابة العامة فيها. غير لازم.

( الطعن رقم 8806 لسنه 63 ق جلسة 8/3/2000 )

حق مالك العقار فى حالة بيع المتجر . نشؤه بمجرد تمام البيع . عدم توقفه على إعلان المستاجر له . عدم اتباع المستأجر للإجراءات المنصوص عليها بالمادة 20 ق 136 لسنه 1981 . لا يترتب بطلان عقد البيع . بقاء حق المالك فى استعمال خياره . علة ذلك.

( الطعن رقم 2704 لسنه 68 ق جلسة 17/1/2000 )

الحكم الصادر فى الدعوى التي اقامتها الطاعنة الاولي وقطع فى توافر شروط البيع بالجدك وانتهي إلى الإبقاء على الاجارة لصالحها كمشترية بالجدك . صيرورته نهائيا قبل تسجيل المطعون ضدهما عقد شرائهما للعقار بعد استئناف المالكتين السابقتين له . اثره . عدم جواز اثارة هذه المسالة فى النزاع الماثل المردد بينهما انتهاء الحكم المطعون فيه إلى الاخلاء استنادا إلى ان المطعون ضدهما لم يختصما فى الدعوى الاولي فلا يجوز الحكم حجية قبلهما . خطأ ومخالفة للقانون . علة ذلك .

( الطعن رقم 452 لسنه 68 ق جلسة 21/6/2000 )

مؤجر العقار دائن للمستأجر وليس خلفا له . اشتراط الحكم المطعون فيه ان يكون بيع المستاجر للعين المؤجرة بالجدك ثابت التاريخ للاحتجاج به قبله . خطأ .

( الطعن رقم 176 لسنه 64 ق جلسة 3/4/2000 )

شراء المالك للعين المؤجرة وفقا لنص المادة 20 ق 136 لسنه 1981 . عدم اعتباره مشتريا لها بالجدك . مؤداه . مباشرته لذات النشاط الذي كان قائما بالعين . غير لازم.

( الطعن رقم 8806 لسنه 63 ق جلسة 8/3/2000 )

بيع المستأجر المتجر او المصنع بالجدك . حق المالك فى الحصول على نصف قيمة حق الاجارة من المشتري او فى شراء العين المبيعة ذاتها متى سدد الثمن الذي تم به البيع مخصوما منه النسبة المذكورة . المادتان 20 ق 136 لسنه 1981 ، 594 مدني.

( الطعن رقم 2704 لسنه 68 ق جلسة 17/1/2000 )

حق مالك العقار فى حالة بيع المتجر او المصنع فى الحصول على نصف قيمة حق الاجارة او فى شراء العين المبيعة ذاتها متى سداد الثمن الذي تم به البيع مخصوما منه نسبة المذكورة لشراؤه بمجر تمام البيع . عدم توقفه على إعلان المستأجر له الاعلان . أثره . سريان الميعاد المسقط لحق المالك فى الشراء م 20 ق 136 لسنه 1981.

( الطعن قم 9026 لسنه 64 ق جلسة 18/9/2000 )

ثبوت أن الشركة المؤجرة أقامت دعواها بطلب الزام المطعون ضدهم بنسبه 50% مقابل بيع الجدك . مؤداه . سقوط حقها فى طلب الإخلاء . قضاء الحكم المطعون فيه ببطلان عقدي البيع بالجدك واخلاء المطعون ضدهم استنادا إلى عدم اتباع المشترين للإجراءات المنصوص عليها بالمادة 20 ق 136 لسنه 1981 . خطأ فى القانون.

( الطعن رقم 2704 لسنه 68 ق جلسة 17/1/2000 )

ما حدود حق مالك العقار فى حالة بيع المتجر او المصنع

حق مالك العقار فى حالة بيع المتجر او المصنع . نشؤه بمجرد تمام البيع . عدم توقفه على إعلان المستأجر له . الإعلان . اثره . سريان الميعاد المسقط لحق المالك فى الشراء . عدم الاعلان بالثمن الذي رسا به المزاد . لا يترتب بطلان إجراءات المزاد . بقاء حق المالك فى استعمال خياره . علة ذلك.

( الطعن رقم 2441 لسنه 68 ق جلسة 21/2/2000 )

بيع المتجر او المصنع . جوازه باعتباره منقولا يتضمن عناصر متعددة . عدم جواز سلخ المؤجر حق الاجارة عن باقي عناصر المتجر او المصنع . حقه فى حالة البيع فى الحصول على نصف قيمة حق الاجارة او فى شراء العين المبيعى ذاتها متى سدد الثمن الذي تم به البيع او رسا به المزاد مخصوما منه النسبة المذكورة.

( الطعن رقم 2441 لسنه 68 ق جلسة 21/2/2000 )

ج

قضاء الحكم المطعون فيه ببطلان عقد بيع عين النزاع بالمزاد وباخلاء الطاعن والمطعون ضده الثاني منها استنادا إلى حجية الحكم الذي قضي برفض دعوى الطاعن بالزام المطعون ضده الاول بتحرير عقد ايجار لرسو المزاد عليه لعدم اتباع الاجراءات المنصوص عليها فى المادة 20 ق 136 لسنه 1981 دون ان يتطرق إلى اثر المبيع بالمزاد على حق المستاجر الاصلي او المشتري فى البقاء بالعين . خطأ فى تطبيق القانون.

( الطعن رقم 2441 لسنه 68 ق جلسة 21/2/2000 )

حق المالك فى الحالات التي يجوز فيها للمستأجر بيع العين المؤجرة بالجدك او التنازل عنها فى الحصول على 50% من ثمن المبيع او مقابل التنازل . التزام المستأجر بإعلان المالك بالثمن المعروض . مخالفة ذلك . أثره . بطلان البيع او التنازل واخلاء المشتري او التنازل اليه المادتان 20 ، 25 ق 136 لسنه 1981 . لا أثر لذلك على بقاء عقد الإيجار الأصلي قائما منتجا لأثاره.

( الطعن رقم 8806 لسنه 63 ق جلسة 8/3/2000 )

بطلان تصرف المستأجر في العين المؤجرة بطلانا مطلقا متى تم التعاقد بالمخالفة لأحكام القانون . م 25 ق 136 لسنه 1981 . لا أثر له على حق المالك فى شراء العين م 20 من القانون المذكورة . علة ذلك .

            ( الطعن رقم 8806 لسنه 63 ق جلسة 8/3/2000 )

بيع المستأجر المتجر أو المصنع . وجوب توافر الصفة التجارية للنشاط الذي يزاوله البائع وقت البيع . م 594 / 2 مدني.

( الطعن رقم 777 لسنه 69 ق جلسة 3/4/2000 )

( الإيجار عقد يلتزم المؤجر بمقتضاه أن يمكن المستأجر من الانتفاع بشيء معين مدة معينه لقاء أجر معلوم )                                                       [ المادة 558 من القانون المدني ]

أولا 00حق المؤجر والمستأجر في الاتفاق علي مدة عقد الإيجار

   قبل 1/2/1996م  – تاريخ نفاذ القانون رقم 4 لسنة 1996م كان عقد الإيجار ترجمة دقيقة لإرادة المشرع – لا-  لإرادة المتعاقدين ( المؤجر والمستأجر ) فكان المشرع هو الذي يتولى تحديد عناصر القيمة الايجارية والاهم مدة عقد الإيجار وكان امتداد عقد الإيجار هو السمة الأساسية والمميزة لهذا العقد ، أما بعد 1/2/1996م وإعمال قواعد القانون المدني اصبح للمؤجر والمستأجر الحق في تحديد مدة عقد الإيجار وهي بلا خلاف أحد أهم الحقوق التي يخولها القانون المدني لطرفي عقد الإيجار وبالادق للمؤجر ، والواضح من نص المادة 558 من القانون المدني أن عقد الإيجار عقد مؤقت بطبيعته ، أي يعقد لمدة أو لزمن معين ومحدد ، وهو ما عبر عنه المشرع صراحة بعبارة 000 مدة معينه 000 فلا تأبيد في عقود الإيجار ، ومقتضى تاقيت عقد الإيجار وكما سلف أن يعقد لمدة محددة ومعلومة أما تحديد هذه المدة - مدة عقد الإيجار - فتلك إرادة المتعاقدين ، ولذا فللمؤجر والمستأجر حرية الاتفاق علي تحديد مدة الإيجار دون التقيد بحد زمني أدنى أو أقصى ولذا صار قانونيا ( بدءا من 1/2/1996م ) تحرير عقد إيجار مدته يوم أو شهر أو سنه أو عشر سنوات أو خمسين سنه 000 ، فما تراضى عليه المتعاقدان هو القانون الساري وشريعتهم الغالبة .

والتساؤل 000

  ما القيود الواردة علي حق المؤجر والمستأجر في تحديد مدة عقد الإيجار في ظل قواعد القانون المدني 000؟

حرية المتعاقدان المؤجر والمستأجر في تحديد مدة عقد الإيجار إعمالا لمبدأ سلطان الإرادة في العقود ، لا يحد منها سوى ما أوردة القانون المدني من قيود في مجال تحديد مدة عقد الإيجار وهى :-

القيد الأول 000 مدة عقد الإيجار الصادر ممن له حق الإرادة لا تزيد علي ثلاثة سنوات إلا بترخيص .

( لا يجوز لمن لا يملك إلا حق الإدارة أن يعقد إيجاراً تزيد مدته على ثلاث سنوات إلا بترخيص من السلطة المختصة ، فإذا عقد الإيجار لمدة أصول من ذلك ، انقضت المدة إلى ثلاث سنوات ، كل هذه ما لم نص يقضى بغيره )                [ المادة 559 من القانون المدنى ]

     اختلاف مفهوم الإيجار عن مفهوم الملكية يعني إمكان إصدار غير المالك ملكية كاملة لعقد إيجار وطبقا لنص المادة 559 من القانون المدنى فأنه لا يجوز لمن لا يملك إلا حق الإدراة أن يعقد إيجارا تزيد مدته على ثلاثة سنوات ، فإذا عقد إيجارا لمدة أنقصت هذه المدة إلى ثلاث سنوات ، ويلاحظ في مجال تحديد مدة عقد الإيجار الصادر عمن لا يملك سوى حق الإدارة أن الترخيص الصادر له بالإيجار لمدة معينه بلزم أن يكون سابقا علي إصدار عقد الإيجار لا لاحقا له ولذا فإن علي المستأجر يتثبت من صفة المؤجر لأن المؤجر كما يصح أن يكون هو المالك المنفرد للعين محل الإيجار يصح أن يكون مالكا علي الشيوع وله [ وفق نصيبه الشرعي ] حق الإدراة وبالتالي حق إصدار عقود إيجار ولكن بالشروط التي أوردتها المادة 559 من القانون المدني كما أوضحنا 000 لا تزيد عن ثلاثة سنوات .

القيد الثاني 000  مدة عقد الإيجار الصادر عن صاحب حق المنفعة تنقضي  بانقضاء حق المنفعة .

( الإجارة الصادرة ممن له حق المنفعة تنقضي بانقضاء هذا الحق إذا لم يجرها مالك الرقبة ، علي أن تراعى المواعيد المقررة للتنبيه بالإجلاء 000 )         [ المادة 560 من القانون المدنى ]

تعريف حق المنفعة 000 حق الانتفاع أحد الحقوق المتفرعة عن حق الملكية ، وقد أفرد لها المشرع نصوص المواد 985 إلى 995 من القانون المدنى وحق الانتفاع بطبيعته حق مؤقت لذا فقد قرر المشرع بموجب نص المادة 560 من القانون المدنى انقضاء عقد الإيجار الصادر ممن له حق المنفعة بانقضاء حق المنفعة ذاته أيا كان سبب انقضاء حق المنفعة ، ووفقا لنص المادة 560 من القانون المدنى فأنه يجوز لمالك الرقبة أن يجيز عقد الإيجار المحرر لمدة أطول من مدة حق المنفعة بحيث لا بنقضى عقد الإيجار بانقضاء حق المنفعة ، وهى سلطة لمالك الرقبة ، ولذا فأنه لا يجوز للمستأجر أن يطالب باستمرار عقد الإيجار الصادر عن صاحب حق المنفعة رغم انقضاء حق المنفعة ، بل الصحيح أن لمالك الرقبة - وحدة - أن يجيز المدة الباقية من عقد الإيجار أو لا يجيزها ولذا نؤكد على ضرورة التأكد من صفة المؤجر ، إذ قد يترتب على إغفال ذلك أثار  ونتائج خطرة يصعب تداركها كان يصدر عقد الإيجار عن غير مالك.    

ثانيا 00 حق المؤجر والمستأجر في الاتفاق علي تجديد مدة عقد الإيجار

  

   حرية المؤجر والمستأجر في تحديد مدة عقد الإيجار ( 000 شهر0 سنة 0 عشر سنين 0 ستون سنة 000 ) يستتبعه إمكان تجديد مدة العقد ، وتجديد عقد الإيجار اصطلاح يعنى استمرار نفاذه لمدة أخرى مضافة إلي المدة الثابتة بصلب العقد ، تلك المدة الجديدة قد تكون مساوية للمدة الثابتة بعقد الإيجار وقد تكون غير مساوية لها ، وقد يتم الاتفاق علي ان يكون التجديد لمدد زمنية متتابعة تتلاحق زمنيا ، والمسألة إرادة متعاقدين .

والتساؤل 000 هل توجد قيود قانونية علي حق المستأجر والمؤجر في تجديد مدة عقد الإيجار وبمعني أخر هل يجوز الاتفاق المالك والمستأجر علي تجديد العقد لمدة زمنية متلاحقة دون التقيد بحد زمني معين 000 بمعنى هل يجوز الاتفاق علي تجديد عقد الإيجار لمدد متلاحقة تتجاوز الستون عاماً 000؟

     الراجح أنه وفى ظل تطبيق قواعد وأحكام القانون المدني والتي تجعل من سلطان الإرادة في التعاقد شريعة وقانون ، فإن للمتعاقدين المؤجر والمستأجر أن يتفقا علي تجديد عقد الإيجار لأى مدد زمنية ، ولو تجاوز مجموع هذه المدد ستون عاماً ، ولا يمكن بالقيد الوارد بنص المادة 99 من القانون والخاصة بحق الحكر ، لأن القياس علي مدة الحكر أمر غير صحيح وغير وارد إلا في العقود غير محدده المدة – ولنا عودة إلى مناقشة حق الحكر ومدته وقياس مدة عقد الإيجار عليه – والحال أن العقد – محل المناقشة – عقد محدد المدة أى مؤقت بمدة ، كل ما في الأمر أن الطرفان اتفقا على أنه بانتهاء تلك المدة تبدأ مدة جديدة ، محددة ومؤقتة ، 000 وهكذا 000 كما أن قواعد القانون المدنى فى عمومها لم ترد قيدا صريحاً على تحديد مدة لعقد الإيجار

تجديد عقد الإيجار وزيادة القيمة الايجارية

     تجديد عقد الإيجار دائما ما يصحبه تعديل في القيمة الايجارية بالزيادة ، ولعل تلك الزيادة فى القيمة الايجارية هي الدفاع لتجديد العقد فالتجديد يرد على مدة العقد ، والزيادة ترد على القيمة الايجارية .

والتساؤل 000 هل النص على تجديد عقد الإيجار لمدة أو المدد زمنية أخرى يعد إنشاء لعقد إيجار جديد 000؟

   النص في عقد الإيجار على تجديده لمدة أو لمدد أخرى متلاحقة لا يعنى أننا فى كل ميعاد تجديد بصدد عقد إيجار جديد ، مرد ذلك أن شرط التجديد لمدة أو لمدد أخرى هو أحد شروط عقد الإيجار الأساسي ، وبذا فإن التجديد يستمد أساسه القانوني من هذا العقد ، والتجديد هو تنفيذ لشروط هذه العقد ، وليس إنشاءاً لعقد أخر جديد .

خلاصة الأمر 000ان تحديد مدة عقد الإيجار إرادة متعاقدين مؤجر ومستأجر ، وتجديد عقد الإيجار لأي مدة إرادة متعاقدين مؤجر ومستأجر ولا محل لإثارة شبهة عدم الدستورية كما أثيرت في بعض نصوص قانون إيجار الأماكن وقضى بها ، لأن مناط عدم الدستورية وأساسها هو إعدام إرادة المؤجر ، الأمر الذي ينتفى في التجديد الحاصل للعقود المحررة فى ظل قواعد القانون المدنى .

من قضاء المحكمة الدستورية العليا في بيان دور الإرادة في إنشاء عقد الإيجار .

( الأصل في الروابط الايجارية أن الإرادة هى التي تنشئها فإذا جردها المشرع من كل دور في مجال تكوين هذه الروابط وتحديد أثارها كان تنظيمها منافيا لطبيعتها )

[ من الحكم الصادر في القضية رقم 71 لسنة 19 قضائية دستورية ]

ثالثا 00 حق المؤجر والمستأجر في تحديد القيمة الايجارية  [ الأجرة التعاقدية]

( الإيجار عقد يلتزم المؤجر بمقتضاه أن يمكن المستأجر من الانتفاع بشيء معين مدة لقاء أجر معلوم )                                                      [ المادة 558 من القانون المدنى ]

     حق المؤجر والمستأجر بدءا من 1/2/1996م  – تاريخ نفاذ أحكام القانون المدني – في تحديد الأجرة ، وللأمانة حق المؤجر في فرض القيمة الايجارية التي يراها أحد أهم نتائج وأثار إخضاع عقود الإيجار لقواعد القانون المدني حيث سلطان الإرادة هو الأصل والقانون ، فمتى أتفق المتعاقدان المؤجر والمستأجر على قيمة إيجاريه محددة صارت واجبة الدفع في مواعيدها المحددة بموجب اتفاقهم.

 القيمة الايجارية 000 النقود كأجرة

 القيمة الايجارية ووفقا لصريح نص المادة 561 من القانون المدني يجوز أن تكون نقودا - وهو الشائع - كما يجوز أن تكون أي تقدمه أخرى كمنفعة مقابلة أو شيء عيني 000

      ( يجوز أن تكون الأجرة نقودا كما يجوز أن تكون أي تقدمه أخرى )

[ المادة 561 من القانون المدني ]

تخفيض الأجرة في العقود المحررة منذ 1/2/1996 ومدي جواز المطالبة بتخفيض الأجرة لعقد حرر في ظل أحكام القانون المدني

     مغالاة بعض المؤجرين في تحديد الأجرة  آثار هذه المشكلة والطعن في  تحديد القيمـة الايجارية يرتبط أساسا بتطبيق قوانين الإيجار الاستثنائية ، حيث يحدد المشرع أسس وعناصر هذا التقدير ، ومن ثم يكون للمستأجر وللمؤجر حق الطعن هذا التقدير في المواعيد المحددة قانونا وبالوسائل التي حددها القانون أيضا ، أما في ظل مبدأ التعقد الحر في قواعد القانون المدني حيث يتفق المتعاقدان ويتراضيا على كل الشروط ، فلا محل للطعن على هذه القيمة الإيجارية ، إلا أن الأمر ليس على إطلاقه ، فما زال حق الطعن في تقدير القيمة الايجارية قائما ولكن وفقا لقواعد وأحكام القانون المدني ، وبمعنى أكثر دقه إذا شابت إرادة أحد المتعاقدين وخاصة إرادة المستأجر أحد العيوب التي أثرت فيها وأدت إلى الالتزام غير المتوازن أو إذا لم تتناسب المنفعة مع الجرة التي يتقضاها المؤجر.

مشكلة عدم الاتفاق على مقدار الأجرة ومشكلة تعذر إثبات مقدار الأجرة

( إذا لم يتفق المتعاقدان على مقدار الأجرة أو على كيفية تقديرها ، أو إذا تعذ إثبات مقدار الأجرة وجب اعتبار أجرة المثل )                        [ المادة 562 من القانون المدنى ]

     وفقا لصريح نص المادة 562 من القانون المدنى فأنه إذا لم يتفق المؤجر والمستأجر على مقدار الأجرة أو على كيفية تقديرها فيما بعد ، أو إذا تعذر إثبات مقدار الأجرة فيتم تقدير القيمة الايجارية فى كل الحالات السابقة على أساس أجرة المثل ، والمقصود بأجرة المثل أجرة عين أو عقار بذات الجهة وله ذات الموصفات أو بالأدنى مواصفات مشابهة لها .

رابعا 00  حرية المؤجر في تقاضى أي مبالغ مالية خارج عقد الإيجار

[ إلغاء جريمة خلو الرجل ]

 

    بصدور القانون رقم 4 لسنة 1996م والنافذ في 1/2/1996 لم يعد تقاضى المؤجر لأي مبالغ خارج مبالغ خارج عقد الإيجار جريمة كما كان فى ظل قوانين الإيجار الاستثنائية ، ولذا فللمؤجر ان يتقاضى من المستأجر أي مبالغ مالية خارج الإيجار ، بل تثبت هذه المبالغ بصلب عقد الإيجار ، ويوضح كذلك نظام خصمها من القيمة الايجارية 000

إلغاء تجريم تقاضى المؤجر لخلو رجل بموجب القانون رقم 4 لسنة 1996م

     صدر القانون رقم 4 لسنة 1996م ( بشأن سريان أحكام القانون المدني على الأماكن التى لم يسبق تأجيرها والأماكن التي انتهت أو تنتهي عقود إيجارها دون أى يكون لأحد حق البقاء فيها ) ولم يؤثم فعل تقاضى المؤجر لمبالغ خارج عقد الإيجار ، ولذا فالعقود المحررة منذ 1/2/1996 وهو تاريخ نفاذ القانون رقم 4 لسنة 1996 ، يجوز للمؤجر أن يتقاضى أى مبالغ خارج عقد الإيجار وهو ما اصطلح على تسميته بخلو الرجل ، بل أن صدور القانون رقم 4 لسنة 1996 أعتبر بمثابة القانون الاصلح للمتهم وبالتالي أصبح تقاضى المستأجر لمبالغ خارج عقد الإيجار ونعنى بها مسالة أو جريمة خلو الرجل فعل مباح وغير مجرم إعمالا لمبدأ حرية التعاقد ومبدأ سلطان الإرادة .

خامسا  00  حق المستأجر في التنازل عن عقد الإيجار والإيجار  من الباطن

الأساس القانوني لحق المستأجر في التأجير من الباطن والتنازل عن عقد الإيجار في ظل أحكام القانون المدني

( للمستأجر حق التنازل عن الإيجار أو الإيجار من الباطن وذلك عن كل ما أستأجره أو بعضه ما لم يقضى الاتفاق بغير ذلك )                           [ المادة 593 من القانون المدني ]

القيود الواردة قانونا علي حق المستأجر في التنازل عن عقد الإيجار والتأجير من الباطن

     يحق للمستأجر التنازل عن الإيجار من الباطن ، إلا أن هذا الحق مقيد بعدم الاتفاق على ما يخالفه ، فلو اتفق المتعاقدان ( المؤجر والمستأجر) على منع المستأجر من حق التنازل عن الإيجار أو التأجير من الباطن سري هذا الاتفاق باعتبار الاتفاق هو قانون المتعاقدين وشريعتهم ، وأن ظل الأصل هو حق المستأجر فى التنازل عن الإجارة والتأجير من الباطن ما لم يقيد في عقد الإيجار بما يناقض ذلك .

مسئولية المستأجر الأصلي عن تنفيذ التزامات المتنازل له والمستأجر من الباطن

     متى انعقد عقد الإيجار ، فالأصل أنه يجيز للمستأجر حق التنازل عنه والتأجير من الباطن ، وإذا رغب المؤجر فى تقيد هذه الحق لزم تضمين عقد الإيجار نص صريح بعدم جواز التنازل أو الإيجار من الباطن ، وفى حالتي التنازل عن الإيجار أو التأجير من الباطن - متى لم ينص عقد الإيجار على حرمان المستأجر من ذلك - فإن المستأجر يكون ضامنا للمتنازل له فى تنفيذ التزاماته .

حرمان المستأجر من حق الإيجار من الباطن و  أثره على استعمال المستأجر لحق التنازل عن الإجارة .

(منع المستأجر من أن يؤجر من الباطن يقتضي منعه من التنازل عن الإيجار وكذلك العكس )

[ المادة 594 فقرة 1 من القانون المدني ]

   إذا كان الأصل وفق قواعد وأحكام القانون المدني هو حق المستأجر فى التأجير من الباطن والتنازل عن الإجارة فإن اتفاق المتعاقدان على عكس  ذلك يقيده ، فلا يجوز لمستأجر التأجير من الباطن أو التنازل عن عقد الإيجار ، وقد ساوى المشرع فى الأثر بين التأجير من الباطن والتنازل عن الإجارة وبالادق جعل حظر أحدهما حظرا للأخر فإذا أشترط المؤجر عدم جواز التأجير من الباطن امتد هذا الخطر إلى التنازل عن الإجارة فيصبح التأجير من الباطن والتنازل عن الإجارة كلاهما ممنوع .

بيع المستأجر للمحل التجاري والمصنع - أثره علي جواز التنازل عن عقد الإيجار رغم وجود الشرط المانع الصريح

     أورد المشرع بالفقرة الثانية من المادة 594 من القانون المدني استثناء خاص بإيجار عقار أنشئ به مصنع أو متجر واقتضت الضرورة أن يبيع المستأجر مصنعه أو متجره ، واشترط المشرع لبقاء العلاقة الايجارية رغم مخالفة شرط منع التنازل عن الإجارة أو الإيجار من الباطن أن يقدم المشترى ضمانا كافيا وإلا يلحق بالمؤجر ضرر.

( ومع ذلك إذا كان الأمر خاصا بإيجار عقار أنشئ به مصنع أو متجر واقتضت الضرورة أن يبيع المستأجر هذا المصنع أو المتجر جاز للمحكمة بالرغم من وجود الشرط المانع أن تقضى بنقاء الإيجار إذا قدم المشترى ضمانا كافيا ولم يلحق المؤجر من ذلك ضرر محقق )

[ المادة 594 فقرة 2 من القانون المدني ]

الضرورة كشرط لصحة بيع المتاجر لمحلة أو مصنعة بنظام الجدك مع ما يستتبع ذلك من جواز التنازل عن عقد الإيجار

     المقرر فى قضاء محكمة النقض أن ما نصت عليه المادة 594 / 2 من القانون المدني من أنه " إذا كان الأمر خاصا بإيجار عقار أنشئ به مصنع أو متجر واقتضت الضرورة أن يبيع المستأجر هذا المصنع أو المتجر جاز للمحكمة بالرغم من وجود الشرط المانع أن تقتضي بإبقاء الإيجار إذا قدم المشتري ضمانا كافيا ولم يلحق المؤجر من ذلك ضرر محقق " . إنما هو استثناء من الأصل المقرر وهو التزام المستأجر باحترام عقد الإيجار فيما نص عليه من حظر التنازل عن الإيجار ، اقتضاه حرص المشرع على استبقاء الرواج التجاري فى حالة اضطرار صاحبه إلى التوقف عنه ، ويشترط لتطبيقه أن يكون المكان المؤجر مستعملا لممارسة الأعمال ذات الصفة التجارية والتي ينطبق عليها وصف المصنع أو المتجر دون سواها من الأماكن التي لا يمارس فيها هذا النوع من النشاط ، ومن المقرر أن الاستثناء لا يجوز التوسع فيه أو القياس عليه.

[ الطعن  1376 لسنه 49 ق جلسة 30/4/1980 س 31 ص 1274 ]

المحل التجاري والصناعي

     لما كان من المقرر فى قضاء هذه المحكمة أن ما نصت عليه الفقرة الثانية من المادة 594 من القانون المدني من أنه " إذا كان الأمر خاصا بإيجار عقار أنشئ به مصنع أو متجر واقتضت الضرورة أن يبيع المستأجر هذا المصنع أو المتجر ، جاز للمحكمة بالرغم من وجود الشرط المانع أن تقضي بإبقاء الإيجار 000 " إنما هو استثناء من الأصل المقرر وهو التزام المستأجر باحترام الحظر من التنازل عن الإيجار ، كان الدافع إلى تقريره حرص المشرع على استبقاء الرواج التجاري متمثلا فى عدم توقف الاستثمار الصناعي أو التجاري فى حالة اضطرار صاحبه للتوقف عنه ، فأباح المشرع للمستأجر التجاوز عن الشرط المانع والتنازل عن الإيجار على خلافه متي كان الشيء المؤجر عقارا وأنشأ فيه المستأجر محلا تجاريا سواء كان متجرا أو مصنعا ، يشرط أن تثبت الصفة التجارية للنشاط الذي كان يزاوله المتنازل وقت إتمام بيع المتجر أو المصنع ، ومؤدي ذلك أنه إذا كان المحل مستغلا فى نشاط قوامه الاعتماد – وبصفة رئيسية – على استغلال المواهب الشخصية والخبرات العملية والمهارات الفنية لصاحبه ، دون أن يستخدم عمالا يضارب على عملهم ، أو آلات يضارب على إنتاجها ، فإنه لا يعتبر متجرا ، إذ تقوم صلته بعملائه فى هذه الحالة على ثقتهم فى شخصه وخيرته بخلاف المحل التجاري الذي يتردد عليه العملاء لثقتهم فيه كمنشأة مستقلة عن شخص مالكها ، وإذ كان من المقرر عدم جواز التوسع فى تفسير الاستثناء أو القياس عليه ، فإن الاستثناء المقرر بالفقرة الثانية من المادة 594 مدني يظل – وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة – مقصورا على الأماكن التي يمارس فيها الأعمال ذات الصفة التجارية والتي ينطبق عليها وصف المصنع أو المتجر دون سواها ، لما كان ما تقدم ، وكان الحكم المطعون فيه قد خالف هذا النظر ، وأقام قضاءه برفض دعوى الطاعن على ما أورده بأسبابه من أن " عبارة المحل التجاري تشمل كل مكان يباشر فيه المستأجر حرفة أو مهنة تدر عليه ربحا 000 كمكاتب السمسرة ومكتب المحامي وعيادات الأطباء 000 فلا تقتصر على المكان الذي تباشر فيه التجارة بمعناها الضيق 000" فإنه يكون قد أخطأ فى تطبيق القانون ، وقد حجية هذا الخطأ عن بحث ما إذا كان المستأجر الأصلي كان يستغل عين النزاع فى استقبال العملاء الذين يقصدونه كخبير مثمن ، كقول الطاعن والذي اعتنقه الحكم المستأنف ، أو كصالة مزادات كما يقول المطعون ضدهم ، مما يعيبه – فضلا عن الخطأ فى تطبيق القانون – بالقصور فى التسبيب ، مما يتعين معه نقض الحكم لهذا السبب دون حاجة لبحث باقي أسباب الطعن.                      [ الطعن رقم 1031 لسنه 48 ق جلسة 10/11/1983 ]

المحل الجاري والصناعي هو منقول معنوي يشمل مقومات معنوية منها حق الاتصال بالعملاء والسمعة التجارية والحق في الإجارة والرخص والإجازات وحقوق الملكية الأدبية والفنية والصناعية ومقومات مادية أهمها المهمات كآلات المصنع والأثاث التجاري والسلع

     أن المشرع أجاز التجاوز عن الشرط المانع وأباح للمستأجر التنازل عن الإيجار على خلافه متى كان الشيء المؤجر عقارا مملوكا لشخص وأنشأ فيه المستأجر محلا تجاريا سواء كان متجر أو مصنعا ، يشرط أن يثبت الصفة التجارية للنشاط الذي كان يزاوله المتنازل وقت إتمامه بيع المتجر أو المصنع ، مما مفاده أنه يجب لاعتبار المحل تجاريا فى معني المادة 594 مدني سالفة الذكر أن يكون مستغلا فى نشاط تجاري قوامه الاشتغال بأعمال وأغراض تجارية فإذا كان غير ذلك بأن انتفت عن نشاط مستغله الصفة التجارية فإنه يخرج عن مجال هذه المادة ، إذ كان ذلك وكان المقرر أن المتجر فى معني المادة 594 من القانون المدني هو منقول معنوي يشمل مقومات معنوية منها حق الاتصال بالعملاء والسمعة التجارية والحق فى الإجارة والرخص والإجازات وحقوق الملكية الأدبية والفنية والصناعية ومقومات مادية أهمها المهمات كآلات المصنع والأثاث التجاري والسلع ، ويتحتم حتى يقوم بيع المتجر أن يتضمن حق الاتصال بالعملاء والسمعة التجارية دون باقي المقومات المعنوية أو المادية ، فان الحكم المطعون فيه إذا أقام قضاءه على أن " الثابت بالأوراق وبإقرار المستأنف نفسه فى جميع مراحل التقاضي وبصحيفة الاستئناف أن المستأجر الأصلي لم يزاول ثمة نشاط تجاري أو خلافه بالعين المؤجرة التي استأجرها لكي يتخذ منها مكتبا تجاريا كما جاء فى عقد إيجارها وقد خلت الأوراق أيضا من ماهية هذا العمل التجاري الذي كان يزمع المستأنف عليه الثاني مزاولته فى تلك العين وما هي مقوماته المادية والمعنوية الذي ذكرها فى عقد البيع 000" فإنه لا يكون قد أخطأ فى تطبيق القانون ، وأما النعي على الحكم بمخالفة الثابت فى الوراق بالنسبة لما اعتبره إقرارا من الطاعن بعدم ممارسته النشاط التجاري قبل البيع فهو مردود بأن للمحكمة أن تأخذ بالدليل المستمد مما يصدر عنه من إقرار فى مجلس القضاء بصرف النظر عما كان يستهدفه منه طالما أنها لم تخرج عن فحوى العبارات الصادرة منه ويكون النعي على الحكم المطعون فيه بالخطأ فى تطبيق القانون ومخالفة الثابت بالأوراق فى غير محله.

[ الطعن  586 لسنه 49 ق جلسة 21/6/1984 ]

   

سادسا 00 حق ورثة المستأجر في الامتداد القانوني لعقد الإيجار

الأساس القانوني لحق ورثة المتاجر الأصلي في البقاء في العين المؤجرة

                ( لا ينتهي الإيجار بموت المؤجر ولا بموت المستأجر )

[ المادة 601 فقرة 1 من القانون المدنى ]

 مفهوم امتداد عقد الإيجار في ظل قواعد القانون المدني

مفهوم الامتداد فى ظل قواعد القانون المدني لا يعنى - وكما كان الموضوع فى قوانين الإيجارات الاستثنائية - امتداد تلقائي دون حد أقصى للمدة ، بل امتداد العقد حتى ينتهي بانتهاء المدة المقررة له ، وعقد الإيجار الخاضع لأحكام القانون المدني لا ينقضي بموت أحد عاقديه المؤجر أو المستأجر ومقتضى ذلك أن عقد الإيجار يظل نافذا بين الورثة سواء ورثة المؤجر أو ورثة المستأجر إلى أن تنقضي المدة المحددة له قانونا ، وبالتالي تنتقل التزامات العقد إلى الورثة الشرعيين فيلوم ورثة المؤجر بتمكين المستأجر أو ورثته من الانتفاع بالعين كالتزام أساس وجوهري ، وفى المقابل يلتزم المستأجر أو ورثته بأداء القيمة الايجارية .

 مشكلة التعاقد لأسباب شخصية و لاعتبارات خاصة و أثر ذلك على الامتداد القانوني لعقد الإيجار

( إذا لم يعقد الايجارية إلا بسبب حرفة المستأجر أو لاعتبارات أخرى تتعلق بشخصه ثم مات جاز لورثته أو للمؤجر أن يطلب إنهاء العقد )                        [ المادة 602 من القانون المدنى ]

لما كان الأصل فى عقد الإيجار أنه من العقود المالية والتي لا تبرم عادة لاعتبارات خاصة ( حرفة المستأجر - شخصيته ) فإن عقد الإيجار لا ينتهي قانونا بموت أحد المتعاقدين بل يظل نافذا مولدا لإثارة إلى أن تنقضي مدته .

والتساؤل

انتهاء العقود المحررة لأسباب خاصة

انتهاء العقود المحررة بسبب حرفة المستأجر

إذا كان الإيجار معقودا بسبب حرفة المستأجر أو لاعتبارات خاصة فإن الإيجار وأن كان لا ينتهي بقوة القانون فأنه يجب أن يطلب إنهاؤه .

( إذا لم يعقد الإيجار إلا بسب حرقة المستأجر أو لاعتبارات أخرى تتعلق بشخصه ثم مات جاز لورثته أو للمؤجر ان يطلبوا إنهاء العقد )

[ المادة 602 من القانون المدني ]

( 000 إذا كان الإيجار قد عقد لاعتبارات شخصية في المستأجر ، كما لو أجرت العين لتكون مكتب محام أو عيادة طبيب ، وكما فى عقد الزراعة فيجوز لورثة المستأجر أن يطلب إنهاء العقد )

[ من المذكرة الإيضاحية للقانون ]

خلاصة القول 000 وعلى حد تعبير الأستاذ / سيد أبو اليزيد المحامى 000 أن الإيجار لا ينتهي بموت المستأجر وأن الحقوق الناشئة عن العقد والالتزامات المترتبة عليه تنتقل إلى ورثته وأن كان يحق لهم طلب إنهائه إذا كان لم إلا بسبب حرفة مورثهم أو لاعتبارات أخرى متعلقة بشخصه ، لذا يكون فى استمرار الإيجار رغم عدم توافر القدرة لدى ورثته على استعمال الشيء المؤجر فيما أجر له من أعراض إعنات لهم رأى المشرع إعفائهم منه كما يحق للمؤجر طلب الإنهاء إذا كانت الاعتبارات الشخصية فى المستأجر هى التي دفعت المؤجر إلى التعاقد معه بحيث لا يصلح ورثته للحلول محله فى تحقيق الغرض من الإيجار.

سابعا 00حرية المستأجر في إبدال وحدته السكينة

مبدأ حرية التعاقد وسلطان الإرادة والذي يعد قانون المتعاقدين يجيز لهما تضمن عقدهما ما يترأى لهما من شروط ، مادامت غير مخالفة للنظام العام كقيد هام وطبيعي يرد على كل تصرف أو سلوك إنساني .

والتساؤل 000 هل يجوز تضمين عقد الإيجار ما يجيز للمستأجر التنازل عن وحدته السكنية بإبدالها بغيرها 000؟

    الواقع أن التقنين المدني لم يورد ما يخص هذا الموضوع أو يحكمه بمعنى أن القانون لم يحظره وبالتالي يعد أمرا مباحا وأن لم تتضمنه نصوص القانون ، لذا يجوز أن يتضمن عقد الإيجار ما يجيز للمستأجر إبدال وحدته السكينة مع أخر .

   ويلاحظ أن إعمال هذا الحق يقتضي النص عليه صراحة ، إما فى حالة عدم النص عليه فلا يجوز الإبدال . أساس ذلك . أن المشرع لم يجعل الإبدال فى الوحدات السكينة أحد حقوق المستأجر الثابتة بموجب عقد الإيجار ونرى خطأ قياس إبدال الوحدات السكينة على حق التنازل عن الإيجار والتأجير من الباطن ذلك أن المشرع نص صراحة على اعتبار التنازل عن الإيجار والتأجير من الباطن أحد حقوق المستأجر وإذا أراد المتعاقدان خلاف ذلك وتحديدا المؤجر فلزم النص على ذلك بصلب العقد .

عدم دستورية إبدال الوحدات السكنية فى ظل قوانين الإيجارات الاستثنائية .

   بتاريخ 4/10/1977 قضت المحكمة الدستورية العليا فى الدعوى رقم 71 لسنة 19 قضائية ( دستورية ) بعدم دستورية إبدال المستأجرين للوحدات السكنية فى قوانين الإيجار الاستثنائية وقد تأسس القضاء بعدم الدستورية على مخالفة هذا الحق فى الإبدال لطبيعة الروابط الايجارية والتي تقوم أساسا على الإرادة إرادة المؤجر والمستأجر فالعلاقة الايجارية علاقة إرادية بحتة ، فإذا جرد المشرع الإرادة من كل دور فى مجال تكوين العلاقة الإيجارية كان تنظيمها منافيا لطبيعتها ومخالفا للدستور .

الأسس التي بني عليها الحكم بعدم الدستورية

الأساس الأول 000 أن الأصل فى الروابط الايجارية أن الإرادة هي التي تنشئها فإذا جردها المشرع من كل دور فى مجال تكوين هذه الروابط وتحديد أثارها كان تنظيمها أمراض منافيا لطبيعتها .

الأساس الثاني 000  أن السلطة التشريعية وأن ساغ لهذا استثناء أن تتناول أنواعها من العقود لتحيط بعض جوانبها بتنظيم أمر يكون مستندا إلى مصلحة مشروعة إلا أن هذه السلطة ذاتها لا يسعها أن تهدم الدائرة التي تباشرها فيها الإرادة حركتها فلا يكون لسلطانها بعد هدمها من أثر ذلك أن إفراده وأن لم يكن دورها كاملا فى تكوين القعود وتحديد الآثار التي ترتبها إلا أن الدائرة المنطقية التي تعمل الإرادة الحرة فى نطاقها لا يجوز اغتيالها بتمامها وإلا كان ذلك إنها لوجودها ومحوا كاملا للحرية الشخصية فى واحد من أكثر مجالاتها تعبيرا عنها ممثلا فى إرادة الاختيار استقالا عن الآخرين بما يصون لهذه الحرية مقومات فعاليتها .

الأساس الثالث 000 أن القيود التي فرضها المشرع على الإجارة اقتضاها أزمة الإسكان وحدة ضغوطها وضرورة التدخل لمواجهتها بتدابير استثنائية تعتبر من قبيل التنظيم الخاص لموضوعها وقد أصابها هذا التنظيم الخاص فى كثير من جوانبها مقيدا عمل الإرادة فى مجالها وعلى الأخص فى مجال تحديد الأجرة وامتداد العقد بقوة القانون إلا أن الإجارة تظل - حتى مع وجود هذا التنظيم الخاص - تصرفا قانونيا ناشئا عن حرية التعاقد التي أهدرتها لا نصوص المطعون فيها من خلال إنفاذها التبادل بقوة القانون فى شئون الأعيان التي تعلق بها فلا تكون الإجارة عقدا يقوم على التراضي بل ألا يناقض أسسها ويقوضها .

الأساس الرابع 000 ان قضاء هذه المحكمة مطرد على أن صون الدستور للملكية الخاصة مؤداه أن المشرع لا يجوز أن يجردها من لوازمها ولا أن يفصل عنها أجزائها ولا أن ينتقص من أصلها أو بعدل من طبيعتها أو يزيلها ولا أن يقيد من مباشرة الحقوق المتفرعة عنها فى غير  ضرورة  تقتضيها وظيفتها الاجتماعية وكان ضمان وظيفتها هذه يفترض إلا ترهق القيود التي يفرضها المشرع عليها جوهر بنيانها ولا أن يكون من شانهما حرمان أصحابها من تقرير صور الانتفاع بها وكان صون الملكية وأعاقتها لا يجتمعان فإن هدمها من خلال قيود ترهقها ينحل عصفا بها منافيا للحق فيها .

وحيث ان قضاء هذه المحكمة قد جرى كذلك على ان الملكية لا تعتبر حقا مطلقا وليس لها من الحماية ما يجاوز الانتفاع المشروع بعناصرها ومن ثم جاز تحملها ببعض القيود التي يقتضيها صون وظيفتها الاجتماعية التي لا يجوز ان يتذرع المشرع بها ليجرد الملكية من ثمارها أو منتجاتها أو ملحقاتها وكان الدستور فقد كفل للملكية حرمتها بقانون يوازن به المشرع حقوق أصحابها بما يراه من المصالح أولى بالاعتبار وكانت الفقرة المطعون عليها التي تضمنا قانون الإسكان لا تتناول غير أصل الحق فى التبادل فى البلد الواحد على أن تحدد اللائحة التنفيذية الأحوال التى يتم فيها التبادل وشروط إنفاذه فإن التنظيم الوارد بها لحق الملكية يكون متضمنا فرض عليها تنال من محتواها  وعلى الأخص من خلال الآثار التى ترتبها فى مجال استعمالها .

الأساس الخامس 000 أن التبادل المقرر بالنصوص المطعون عليها ليس إلا تنازلا رخص به المشروع وبه يحل كل متبادل محل نظيره فى الوحدة قانونيا كثيرا ما يقترن بمقابل يختص به أحدهما ولا يعود شيء منه - وأيا كان مقداره - على من يملكها مما يخل بتساؤيهم مع نظائرهم فى شأن الحقوق التى يستعدونها من تناول المستأجر الأصلي عن الإجارة إلى غيره وفقا لنص المادة 20 من القانون 136 لسنة 1981 فى شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المالك والمستأجر وذلك أن من يؤجرون أعيانا يملكونها بالخيار وفقا لحكمها بين اعتماد تنازل مستأجرها عن إجارتها مع الحصول من المتنازل على 5% من مقابل التنازل المعروض عليه أو رفض هذا التنازل استقالا منهم بالعين المؤجرة من دون المتنازل على أن يؤدى إليه مالكا عندئذ النسبة ذاتها من المعروض عليه مقابلا للتنازل عنها .

ولا كذلك الفقرة المطعون عليها شكلا مضمونها باللائحة التنفيذية - لأنها تجعل تبادل الأعيان المؤجرة وفقا لأحكامها نافذا بقوة القانون فى شأن أصحابها ودون مقابل يعود عليهم من التنازل . وليس ذلك إلا تمييزا منهيا عنه دستوريا بين فئتين تؤجران أعيانا تملكها إحداهما تلك التى يتعلق التبادل بأعيانها وفقا للنصوص المطعون عليها وأخراها التى يكون التنازل عن الإجارة منصرفا إلى أعيانها فى الحدود التى بينتها المادة 20 المشار إليه .

فلهذه الأسباب

حكمت المحكمة :

أولا :- بعدم دستورية الفقرة الثالثة من المادة 7 من القانون رقم 49 لسنه 1977 فى شان تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر.

ثانيا :- بسقوط أحكام اللائحة التنفيذية لهذا القانون الصادر بقرار وزير الإسكان والتعمير رقم 99 لسنه 1978 وذلك فى مجال تطبيقها بالنسبة إلى تبادل الوحدات السكنية.

ثالثا :- بإلزام الحكومة المصروفات ومبلغ مائة جنيه مقابل أتعاب المحاماة.

أمين السر                                                        رئيس المحكمة

ثامنا 00 حرية المستأجر فى إقامة مبنى يتكون من أكثر من ثلاث وحدات وحريته فى احتجاز أكثر من  مسكن في البلد الواحد

حرية المستأجر في إقامة مبنى يتكون من ثلاث وحدات سكنية فاكثر

( وإذا أقام المستأجر مبنى مملوكا له يتكون من أكثر من ثلاث وحدات فى تاريخ لاحق لاستئجاره يكون بالخيار بين الاحتفاظ بمسكنه الذي يستأجره أو توفير مكان ملائم لمالكة أو أحد أقاربه حتى الدرجة الثابتة بالمبنى الذي إقامة بما لا يجاوز مثلى الأجرة المستحقة له عن الوحدة التي يستأجرها منه )

[ المادة 22 فقرت من القانون  136 لسنة1981 ]

  لم تورد نصوص القانون المدني - الواجبة التطبيق على عقد لإيجار المحررة منذ 1/2/1996م أي قيد مشابه للقيد الذي أوردة القانون رقم 136 لسنة 1981م بمادته رقم 22 ولذا فإن للمستأجر حرية كاملة فى إقامة مبنى خاص له سواء تكون من ثلاث وحدات أو أكثر من ذلك ودون أن يكون ملزما بتسكين مالك العقار الذى يستأجر أحد وحداته أو أحد من أقاربه .

حرية المستأجر فى احتجاز أكثر من مسكن بالبلد الواحد

( لا يجوز للشخص أن يحتجز فى البلد الواحد أكثر من مسكن دون مقتضى )

[ المادة 8 من القانون رقم 49 لسنة 1977 فى شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر ]

 على خلاف الحظر الوارد بنص المادة 8 من القانون رقم 49 لسنة 1977 فى شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر لا يوجد بين نصوص القانون المدنى ما يمنع المستأجر من احتجازه أي عدد من الوحدات السكينة ولو كانت جميعها داخل بلد واحد ( محتفظة واحدة ) أو حتى داخل عقار واحد مادام المستأجر ملتزما بالوفاء بالتزاماته المترتبة على عقد الإيجار .

أن  القانون رقم 4 لسنة 1996م أخضع لأحكامه كافة عقود الإيجار المحررة في ظله أي منذ 1/2/1996م لقواعد وأحكام القانون المدني ، ومقتضى هذا الخضوع أن يكون لعقد الإيجار تاريخين : 

التاريخ الأول 000 تاريخ بدء العلاقة الايجارية. 

التاريخ الثاني000 تاريخ انتهاء العلاقة الايجارية

(( ينتهي الإيجار بانتهاء المدة المعينة في العقد 0000 ))

[ المادة 598 من القانون المدني ]

    

   وقد أشارت إلى ذلك وأكدت معناه المذكرة الإيضاحية للقانون المدني بما نصه(( أن عقد الإيجار أحد العقود الرضائية والتي يلتزم بمقتضاها المؤجر مالكاً أو غير مالك بتمكين المستأجر من الانتفاع بالعين المؤجرة مدة معينه فالإيجار عقد طبيعته التأقيت لا التأبيد 000))

     تأقيت مدة عقد الإيجار والاعتراف بدور إرادة المتعاقدين فى إنشاءه لمدة محدده كان أحد أهم الأسباب التي أرتكن إليها قضاء المحكمة الدستورية العليا للقضاء بعدم دستورية بعض نصوص قوانين إيجار الأماكن الاستثنائية .

 ( الأصل في الروابط الايجارية أن الإرادة هى تنشئها فإذا جردها المشرع من كل دور فى تكوين هذه الروابط وتحديد أثارها - مدة عقد الإيجار وانتهائه بمعنى المدة - كان تنظيمها - منافيا لطبيعتها )

[ من الحكم الصادر في القضية رقم 71 لسنة 19 قضائية دستورية ]

والتساؤل الهام 000

ما هو الوضع القانوني لعقود الإيجار المحررة في ظل أحكام المدني – أي حرر بدأ من 1/4/1996م – ولم تحدد نهايتها بشكل واضح ودقيق بل أورد المتعاقدان بالبيان الخاص بانتهاء عقد الإيجار عبارات تنم عن الرغبة في التعاقد لأطول مدة يمكن ان يمتد إليها عقد الإيجار 000؟

أوضحنا انه منذ 1/4/1996م ينبغي أن تحدد وبدقه المدة في عقد الإيجار وذلك بان توضح مدة هذا العقد وكذا بيان بداية هذه المدة وكذلك نهايتها

مدة عقد الإيجار هي 000 تبدأ من _/ _ / __  وتنتهي فى  _ /  _ / __

      والمشكلة تكمن في بعض العبارات والكلمات التي يوردها ويدونها المتعاقدين في البيان أو البند الخاص بمدة عقد الإيجار ، فالمتعاقدان (المؤجر والمستأجر) يحددان بداية لعقد الإيجار الإ انهما لا يحددان نهاية له قياسا علي الماضي - ونعني التعاقد في ظل قوانين إيجار الأماكن الاستثنائية - وفي البيان الخاص بنهاية مدة العقد يدون أحد العبارات الآتية او ما يشابهها :

مدة العقد - مشاهرة

مدة العقد - المدة مفتوحة

مدة العقد - إلى تاريخ زوال العقار

مدة العقد - إلى حين وفاة المستأجر

مدة العقد - إلى حين وفاة المؤجر

مدة العقد - إلى ما شاء الله تعالي

والملاحظ أن العبارات السابقة تجعل انتهاء عقد الإيجار مضاف إلي زمن غير محدد او معلق علي أمر مستقبلي غير محقق الحصول أو الوقوع وهو ما يكاد يتعارض مع صريح نص المادة 598 من القانون المدني والتي جزمت ان لعقد الإيجار مدة محددة و تاريخين الأول لبدء العلاقة الايجارية والثاني لانتهاء هذه العلاقة.

(( ينتهي الإيجار بانتهاء المدة المعينة في العقد 0000 ))

[ المادة 598 من القانون المدني ]

 ومكمـن الخطـورة  وسبب هـذه المشكلة أن عقود الإيجار ظلت ولفترة طويلة ( قرابة الخمسون عاما ) خاضعة لقواعد وأحكام قوانين الإيجار الاستثنائية حيث كان لمدة الإيجار بيان واحد هو تاريخ بدء العلاقة الايجارية أما بيان مدة العقد أو بيان تاريخ انتهاء العلاقة الايجارية فلم تكن بيانات هامة وبالادق بيانات قانونية إذا كان عقد الإيجار يمتد تلقائيا وبقوة القانون لمدة أو لمدد غير معلومة سلفا وكان يكتفي فى البيان الخاص بمدة عقد الإيجار كتابة عبارة واحدة هي 000 مشاهرة 000

 وقد آلف الناس عقود الإيجار غير محددة المدة ، وبتعبير اكثر دقه عقود الإيجار التي تمتدد تلقائيا دون حد أقصى لمدتها ، وعاهم إلى ذلك ظروف وأسباب عدة بخلاف إرادة المشرع منها الأسباب الاقتصادية والاجتماعية والإنسانية .

ومن أثار ونتائج تطبيق قوانين الإيجارات الاستثنائية لمدد طويلة أن بعض المستأجرين رغبة منهم فى العاقد لفترة طويلة أو الامتداد عقود إيجارهم ، كما كان الحال فى ظل قوانين الإيجارات الاستثنائية ، أن يثبتوا فى البند الخاص بمدة عقد الإيجار أحد تلك العبارات التي أوردنا أمثلة لها.

" مشاهرة - المدة مفتوحة - إلى تاريخ زوال العقار - إلى حين وفاة المستأجر - إلى حين وفاة المؤجر - إلى ما شاء الله تعالي "

والتساؤل

هل إيراد أحد هذه الكلمات أو العبارات في البند الخاص بمدة عقد الإيجار يترتب علية وبشكل تلقائي اعتبار عقد الإيجار قد انعقد لمدة معينة وبالتالي يعد منعقداً لمدة اعتبارية حددها المشرع هي مدة دفع القيمة الايجارية 000؟

    أساس هذه المشكلة نص المادة 563 من القانون المدني والذي يتناول مشكلة عقد الإيجار غير محدد المدة

(( إذا عقد الإيجار دون اتفاق على مدة أو عقد لمدة غير معينه أو تعذر إثبات المدة المدعاة ، اعتبر الإيجار منعقدا للفترة المعينة لدفع الأجرة

أ- فى الأرضي الزراعية والأراضي البور إذا كانت المدة المعينة لدفع الأجرة ستة أشهر أو أكثر ، يكون التنبيه قبل انتهائها بثلاثة أشهر ، فإذا كانت المدة أقل من ذلك ، وجب التنبيه قبل نصفها الأخير ، كل هذا مع مراعاة حق المستأجر فى المحصول وفقا للعرف .

ب- فى المنازل والحوانيت والمكاتب والمستأجر والمصانع والمخازن وما إلى ذلك إذا كانت الفترة المعينة لدفع الأجرة أربعة أشهر أو أكثر وجب التنبيه قبل انتهائها بشهرين ، فإذا كانت الفترة أقل من ذلك وجب التنبيه قبل نصفها الأخير .

ج- فى المساكن والغرف المؤثثة وفى أى شيء غير ما تقدم إذا كانت الفترة المعينة لدفع الأجرة شهرين أو أكثر ، وجب التنبيه قبل نهايتها بشهر فإذا كانت أقل من ذلك ، وجب التنبيه قبل نصفها الأخير )

[ المادة 563 من القانون المدني ]

نؤكد بداهة أن المسألة ليست علي هذا النحو من البساطة وإلا فوجئنا بأعداد لا حصر لها من المستأجرين يفترشون الأرض وآلاف الأحكام القضائية بالطرد.

- والوقع أن هذه المادة ونعني المادة 563 من القانون المدني تتعرض لا كثر من مشكلة

المشكلة الأولى 000  مشكلة عقد الإيجار الخالي من بيان المدة.

المشكلة الثانية 000 مشكلة عقد الإيجار غير معين المدة .

المشكلة الثالثة 000 مشكلة تعذر إثبات مدة عقد الإيجار.

 ونكرر التساؤل هل إيراد أحد هذه الكلمات أو العبارات في البند الخاص بمدة عقد الإيجار يترتب علية وبشكل تلقائي اعتبار عقد الإيجار قد انعقد لمدة غير معينة وبالتالي يعد منعقداً لمدة اعتبارية حددها المشرع هي مدة دفع القيمة الايجارية 000؟

   

الإجابة علي هذا التساؤل تقتضي بل تحتم إعادة فهم وتفسير نص المادة 563 من القانون المدني في ضوء المواد 148 و 150 من القانون المدني . 

     ونري من جانبنا ان نتعرض أولا للاتجاهات المتعددة في تفسير المادة 563 من القانون المدني علي المستوي القضائي والفقهي ثم نورد رأينا الخاص مدعما بأسانيده القانونية والقضائية.

ويسبق التعرض لهذه الآراء تحديد المقصود بآلاتي 000

عقد الإيجار الخالي من بيان المدة 000 يكون العقد خالي من بيان المدة إذا خلت بيانات هذا العقد من البيان الخاص بتاريخ انتهاء العلاقة الايجارية او تترك الخانات الخاصة بهذه البيانات خالية في نماذج العقود المطبوعة ، وفي هذه الحالة لا جدال ان الإيجار يعد منعقدا للمدة المحددة لدفع الأجرة.

عقد الإيجار غير معين المدة 000 يكون عقد الإيجار غير معين المدة إذا أورد المتعاقدان صراحة بعقد الإيجار ان المدة غير معينة او يقرر المتعاقدان ان مدة العقد هي المدة الملاءمة او المناسبة او الصالحة او المدة التي تقتضيها الظروف ، ولا خلاف ان عقد الإيجار في هذه الحالة يعد منعقدا للمدة المحددة لدفع الأجرة *.

عقد الإيجار وتعذر إثبات مدته 000 يكون عقد الإيجار متعذر الإثبات في مدته إذا تراضي المتعاقدين علي التعاقد ولكن اختلفوا في البيان الخاص بمدة العقد.

الرأي الأول 000

العبارات السابقة تعني انعقاد عقد الإيجار للمدة المحددة لدفع الأجرة

وفق صريح نص المادة 563 من القانون المدني

وفقاً لهذا الرأي فإن  لهذه العبارات (( مشاهرة - المدة مفتوحة - إلى تاريخ زوال العقار - إلى حين وفاة المستأجر -إلى حين وفاة المؤجر - إلى ما شاء الله تعالي )) معنى واحد واضح ومحدد هو انعقاد هذا العقد للمدة المحددة لدفع القيمة الايجارية ويكون المستأجر ملزما برد العين إلي المؤجر أثر انتهاء هذه المدة.

الأساس القانوني

(( إذا عقد الإيجار دون اتفاق على مدة أو عقد لمدة غير معينه أو تعذر إثبات المدة المدعاة ، اعتبر الإيجار منعقداً للفترة المعينة لدفع الأجرة ))

[ المادة 563 فقره 1 من القانون المدني ]

(( الإيجار عقد يلتزم المؤجر بمقتضاه أن يمكن المستأجر من الانتفاع بشيء معين مدة معينة لقاء أجر معلوم ))

[ المادة 558 من القانون المدني ]

(( ينتهي عقد الإيجار بانتهاء المدة المعينة في العقد 000 ))

[ المادة 598 فقرة أ من القانون المدني ]

    فالواضح من نصوص المواد السابقة أن عقد الإيجار عقد محدد المدة مؤقت بطبيعته ، وتفسير العبارات السابقة بانعقاد عقد الإيجار لمدة دفع القيمة الايجارية هو التفسير الوحيد الذي يتفق مع طبيعة عقد الإيجار كعقد مؤقت المدة ،  ولا يصح الانحراف بالعبارات عن معناها وصولا إلى غاية أخرى بعيدة ،  وقد أكد ذات المعنى وكما سبق ، المذكرة الإيضاحية للقانون المدني وكذا الأحكام الصادرة من المحكمة الدستورية العليا وخلاصتها جميعا أن عقد الإيجار أحد العقود الرضائية والتي ترد على منفعة الشيء ولا يتصور فيها التأبيد ، لأن تأبيد العقد أي تأبيد مدته أمر يتنافى مع طبيعة عقد الإيجار  ويقلب الحال إلى ملكية .

ما هي المدد التي يعتبر عقد الإيجار قد انعقد لغايتها 000؟

أجابت علي ذلك المادة 563 من القانون المدني ،وقد فرقت بين ثلاث أنواع من الأماكن التي يتم استئجارها000

أولا 000 الأرضي الزراعية والأراضي البور

   في الأرضي الزراعية والأراضي البور إذا كانت المدة المعينة لدفع الأجرة ستة أشهر أو أكثر ، يكون التنبيه قبل انتهائها بثلاثة أشهر ، فإذا كانت المدة أقل من ذلك ، وجب التنبيه قبل نصفها الأخير ، كل هذا مع مراعاة حق المستأجر فى المحصول وفقا للعرف .

ثانيا 000 المنازل والمحال التجارية والمكاتب والمصانع والمخازن

   فى المنازل والحوانيت والمكاتب والمستأجر والمصانع والمخازن وما إلى ذلك إذا كانت الفترة المعينة لدفع الأجرة أربعة أشهر أو أكثر وجب التنبيه قبل انتهائها بشهرين ، فإذا كانت الفترة أقل من ذلك وجب التنبيه قبل نصفها الأخير .

ثالثا 000 المساكن والغرف المؤثثة

في المساكن والغرف المؤثثة وفى أي شيء غير ما تقدم إذا كانت الفترة المعينة لدفع الأجرة شهرين أو أكثر ، وجب التنبيه قبل نهايتها بشهر فإذا كانت أقل من ذلك ، وجب التنبيه قبل نصفها الأخير.

من قضاء محكمة النقض

( متى كانت عبارة العقد واضحة فى إفادة المعنى المقصود منها فاته لا يجوز إخضاعها لقواعد التفسير للوصول إلى معنى أخر مغاير )

[ نقض 491 لسنة 59 ق جلسة 23/2/1993]

( القاضي ملزم بأن يأخذ عبارة المتعاقدين واضحة كما هي فلا يجوز له تحت ستار التفسير الانحراف عن معناها الواضح إلى معنى أخر )

[ نقض 904 لسنة 59 ق جلسة 5/4/1993]

ومقتضى ما أوردة هذا الاتجاه من أحكام محكمتنا العليا في سلوك سبيل التفسير أنه لا يجوز التفسير لما هو واضح ، ولا يجوز التفسير لتأويل المعنى المحدد.

الرأي الثاني 000

العبارات السابقة تعني انعقاد عقد الإيجار لمدة ستون سنه

قياسا علي حق الحكر الوارد بالمادة 999 مدني

   فى حين يري أنصار الاتجاه الأول أن العبارات المشار إليها تعنى أن مدة عقد الإيجار ينعقد للمدة المعينة لدفع القيمة الايجارية فإن أنصار الاتجاه الثاني يروا خطأ ذلك ويروا من جانبهم أن عقد الإيجار المحرر فى ظل قواعد المدني وعبر المتعاقدان عن انتهاء مدته بكلمة مشاهرة أو غيرها من العبارات المشار إليها  (( مشاهرة - المدة مفتوحة - إلى تاريخ زوال العقار - إلى حين وفاة المستأجر -إلى حين وفاة المؤجر - إلى ما شاء الله تعالي )) يمتد لأطول مدة يمتد إليها عقد الإيجار ، وهى مدة ستون عاماً قياسا على مدة حق الحكر الواردة بالمادة 999 من القانون المدني ، وقد أورد أيضا هذا الاتجاه عدداً من الأسانيد لتأكد صحة رأيهم.

أولا 00 أن عقود الإيجار ظلت ولفترة طويلة خاضعة لأحكام القوانين الاستثنائية وكان امتداد يتم وبقوة القانون ، والتحول من إعمال أحكام قوانين الإيجارات الاستثنائية إلى أحكام القانون المدني باعتبارها القواعد العامة استتبع ظهور بعض المشكلات العملية أهمها مطلقا حرص المستأجر على تدوين كلمة مشاهرة او غيرها من العبارات رغبة من المتعاقدين وعلى الأخص المستأجر فى التعاقد لمدة طويلة بل وغير محددة .

ثانيا 00 أن كلمة مشاهرة أو غيرها من العبارات المشابهة والتي يوردها المتعاقدان المؤجر والمستأجر فى عقدهما المحرر فى ظل القانون 4 لسنة 1996م - القانون المدني - يقصد بها حتماً أمضى مدة إيجار ممكنة يدعم ذك ظروف التعاقد وطبيعة الظروف الاجتماعية والاقتصادية والشخصية ، باعتبار عقد الإيجار عقد ذي صبغة أسرية لا شخصية بما يتضمنه من الرغبة في الاستقرار.

ثالثا 00أن تفسير كلمة المشاهرة أو ما يماثلها من العبارات الأخرى والتي يوردها المتعاقدان بالبيان الخاص بمدة عقد الإيجار يجب أن يتم بما يتفق مع قواعد حسن النية فى التعامل  .

 (( يجب تنفيذ العقد طبقاً لما اشتمل عليه وبطريقة تتفق مع ما يوجبه حسن النية .

ولا يقتصر العقد على إلزام المتعاقد بما ورد فيه ، ولكن يتناول أيضا ما هو من مستلزماته ، وفقا للقانون والعرف والعدالة بحسب طبيعة الالتزام ))     [ المادة 148 من القانون المدني ]

خلاصة الأمر 000 إن كلمة المشاهرة أو ما يماثلها من العبارات الأخرى يلزم أن تفسر على أنها أمضى مدة يمتد إليها عقد الإيجار وهى ستون عاماً قياساً على امتداد حق الحكر كما ورد بالمادة 999 من القانون المدني ^[1][1].

الرأي الثالث 000

العبارات السابقة تعني انعقاد عقد الإيجار لمدة ستون سنة كما قد

تعني انعقاد عقد الإيجار لمدة دفع الأجرة حسب ظروف كل تعاقد

   بقاء العلاقة الايجارية خاضعة ولفترة طويلة لأحكام قوانين الإيجارات الاستثنائية كان السبب المباشر فى نشوء هذا الخلاف والاختلاف فى بيان المقصود بالمشاهرة وما يماثلها من العبارات السابق الإشارة إليها ، و مرد ذلك وكما أشرنا أن قوانين إيجار الأماكن الاستثنائية لم تعنى بالمدة في عقد الإيجار ، فكان عقد الإيجار يمتد ويتجدد من تلقاء نفسه وبقوة القانون .

 الآن فى ظل تطبيق أحكام وقواعد القانون المدني بموجب القانون رقم 4 لسنة 1996م يثار التساؤل ما هو الأثر الذي يترتب علي تدوين المؤجر والمستاجر000 لأحد العبارات السابقة محل تاريخ انتهاء مدة عقد الإيجار 000؟

الصحيح في تصورنا والمدعوم بالأدلة القانونية – كما سيلي – أنه يتحتم تحديد المقصود بكلمة مشاهرة وما يماثلها من عبارات مضافة إلى المستقبل في ضوء كل المواد الآتية " 148 و 150 و 598 و 563 من القانون المدني " لا  على النحو التالي .

أولا 000 انتهاء عقد الإيجار فى ضوء المادة 598 من القانون المدني

             (( ينتهي عقد الإيجار بانتهاء المدة المعينة فى العقد 00))

[ المادة 598 من القانون المدني ]

ثانيا 000 مشكلة المدة ومتي تكون غير معينة او يتعذر إثباتها 

( إذا عقد الإيجار دون اتفاق على مدة أو عقد لمدة غير معينه أو تعذر إثبات المدة المدعاة ، اعتبر الإيجار منعقدا للفترة المعينة لدفع الأجرة

أ- فى الأرضي الزراعية والأراضي البور إذا كانت المدة المعينة لدفع الأجرة ستة أشهر أو أكثـر ، يكون التنبيه قبل انتهائها بثلاثة أشهر ، فإذا كانت المدة أقل من ذلك ، وجب التنبيه قبل نصفها الأخير ، كل هذا مع مراعاة حق المستأجر فى المحصول وفقا للعرف .

ب- فى المنازل والحوانيت والمكاتب والمستأجر والمصانع والمخازن وما إلى ذلك إذا كانت الفترة المعينة لدفع الأجرة أربعة أشهر أو أكثر وجب التنبيه قبل انتهائها بشهرين ، فإذا كانت الفترة أقل من ذلك وجب التنبيه قبل نصفها الأخير .

ج- فى المساكن والغرف المؤثثة وفى أي شيء غير ما تقدم إذا كانت الفترة المعينة لدفع الأجرة شهرين أو أكثر ، وجب التنبيه قبل نهايتهـا بشهـر فإذا كانت أقل من ذلك ، وجب التنبيه قبل نصفها الأخير )

[ المادة 563 من القانون المدني ]

   مقتضى صراحة نص المادة 598 من القانون المدني انتهاء عقد الإيجار بانتهاء مدته ، ومدة العقد على هذا النحو تصح أن تكون مدة ما دون التقيد بحد أدنى أو بحد أقصى ،  وانتهاء المدة كسبب لانتهاء العقد يقتضي بداهة أن تكون معينه ومعلومة ، ذات بداية ونهاية

( تاريخ لبدء العقد ---- تاريخ لانتهاء العقد )

أما عن حل تلك المشكلات وكما أراد المشرع فيتمثل فى إيجاد المشرع لتاريخ اعتباري أو تقديري هو مدة دفع الأجرة ففــي الحـالات الثلاث السابقة يعد الإيجار [ عقـد الإيجار ] منعقدا لذات مدة دفع القيمة الايجارية .

(( إذا عقد الإيجار دون اتفاق على مدة أو عقد لمدة غير معينه أو تعذر إثبات المد المدعاة ، اعتبر الإيجار منعقدا للفترة المعينة لدفع الأجرة

 أ- فى الأرضي الزراعية والأراضي البور إذا كانت المدة المعينة لدفع الأجرة ستة أشهر أو أكثر ، يكون التنبيه قبل انتهائها بثلاثة أشهر ، فإذا كانت المدة أقل من ذلك ، وجب التنبيه قبل نصفها الأخير ، كل هذا مع مراعاة حق المستأجر فى المحصول وفقا للعرف .

ب- فى المنازل والحوانيت والمكاتب والمتاجر والمصانع والمخازن وما إلى ذلك إذا كانت الفترة المعينة لدفع الأجرة أربعة أشهر أو أكثر وجب التنبيه قبل انتهائها بشهرين ، فإذا كانت الفترة أقل من ذلك وجب التنبيه قبل نصفها الأخير .

ج- فى المساكن والغرف المؤثثة وفى أى شيء غير ما تقدم إذا كانت الفترة المعينة لدفع الأجرة شهرين أو أكثر ، وجب التنبيه قبل نهايتها بشهر فإذا كانت أقل من ذلك ، وجب التنبيه قبل نصفها الأخير ))

[ المادة 563 من القانون المدني ]

والتساؤل الذي يعد مدخلاً صحيحا لبيان الأثر القانوني لوجود كلمة المشاهرة وما يماثلها من العبارات المضافة او إلى زمن غير محدد  بعقد الإيجار المحرر منذ 1/2/1996م

هل عقد الإيجار المتضمن كلمة المشاهرة او ما يماثلها من العبارات تجعل عقد الإيجار خاليا من بيان المدة 000؟

هل عقد الإيجار المتضمن كلمة المشاهرة يكون معقودا لمدة غير معينة 000؟

هل عقد الإيجار المتضمن كلمة المشاهرة وما يماثلها من العبارات يتعذر إثبات مدته 000؟

في محاولة التوصل إلي الحل القانوني الصحيح يرجى مراعاة

     أن إعمال نص المادة 563 من القانون المدني والخاص بتعيين نهاية زمنية لعقد الإيجار بالاعتماد علي المدة المحددة لدفع الإيجار تفترض أن يكون إما خاليا من بيان المدة ( مدة العقد ) وإما معقودا لمدة غير معينة وإما يتعذر إثبات مدته .

   والمستفاد من نص المادة 563 من القانون المدني أن عقد الإيجار قد يعقد دون بيان مدة العقد رغم الاتفاق عليها كركن من أركان عقد الإيجار ، وقد يعقد كذلك دون مدة محددة  ، وأخيراً فأن نص المادة 563 من القانون المدني أجازت إثبات مدة عقد الإيجار بعيداً عن صلب عقد الإيجار ذاته . يستفاد ذلك من عبارة النص 000 أو تعذر إثبات المدة المدعاة 000 أي مدة عقد الإيجار ، فمسألة المدة في عقد الإيجار هي مسألة يجوز إثباتها ونفيها بعيدا عن صلب عقد الإيجار .

   لــذا فمدة عقد الإيجار من الأمور التي يجوز التصدي لها قضاءاً من حيث تحديد تاريخ انتهاء مدة العقد . فللقاضي فى ضوء ظروف كل دعوى على استقلال أن يحدد متى ينتهي عقد الإيجار ، وفي ذلك يقرر أستاذنا الدكتور / عبد الرزاق السنهوري : إذا اتفق المتعاقدان علي ان يكون الإيجار مؤبدا فهذا لا يجوز ، ولذلك إذا اتفقا علي مدة طويلة تجعل الإيجار في حكم العقد المؤبد ، ويترك تحديد المدة الطويلة التي تجعل الإيجار في حكم العقد المؤبد للقاضي ، فينظر في كل عقد إلى ظروفه وملابساته ، وفى ضوء ما سبق يصبح الحكم المسبق على كلمة مشاهرة وما يماثلها من عبارات مضافة إلى المستقبل حكما غير صحيح قانونا ، بل الصحيح هو تحديد المعنى والمقصود فى ضوء كل حالة تعاقد على حدة .

إثبات مدة عقد الإيجار فى ضوء وأحكام القانون المدني

     أوضحنا أن عقد الإيجار المتضمن كلمة مشاهرة أو ما يماثلها من الكلمات أو العبارات المضافة إلى زمن لا يعد خاليا من بيان المدة ( مدة عقد الإيجار ) كما أنه لا يعد معقودا لمدة غير محدودة ، و الخلاف ينحصر فى تساؤلين .

قاضى الموضوع وتفسير كلمة المشاهرة وما يماثلها من عبارات غير محددة أو مضافة الي زمن

  التفسير أحد وسائلة وطرق تطبيق القانون ، والقاضى ملزم فى تفسير العقود تحديداً - ومنها عقد الإيجار - بالأخذ بما أراده المتعاقدين حقيقة دون أن يتقيد بالألفاظ والعبارات التي استعملاها ، صحيح أنه  لا تفسير مع صراحة اللفظ والعبارة إلا أن ذلك رهين ومشروط بأن تكون الألفاظ والعبارات التي دونت بصلب العقد تعبر وبصدق عما أراده المتعاقدين ( المؤجر- المستأجر ) بالفعل ، فالعبرة باللفظ أو العبارة التي تعبر عن الإرادة وما اتجهت إليه فإذا أراد المتعاقدان  شيء محدد ولم تعبر الألفاظ والعبارات التي استعملاها عنه ، أو أدت لمعنى مخالف لذلك تحتم الأخذ بالإرادة الحقيقية للمتعاقدين .

من قضاء محكمتنا العليا

في بيان سلطة قاضى الموضوع فى تفسير العقود ، والتزامه ببيان الإرادة الحقيقية للمتعاقدين ووسائله للوصول للإرادة الحقيقية .

  لمحكمة الموضوع السلطة المطلقة فى تفسير جميع العقود والشروط بما تراه أو فى بمقصود المتعاقدين منهما دون أن تتقيد بألفاظهما مستعينة فى ذلك بجميع ظروف الدعوى وملابستها ولها أن تستعين بالبينة والقرائن فى ذلك .

 [ نقض 1010 لسنة 64 ق جلسة 22/2/1996]

[ نقض 9556 لسنة 64 ق جلسة 1/3/1998 ]

التعليق 000 أرسلت محكمتنا العليا مبدأ سلطان قاضى الموضوع فى تفسير العقد بما تراه أو فى بما أراده المتعاقدين المؤجر والمستأجر والفرض أن المتعاقدين أرادا شيء محدداً . إلا أن الألفاظ والعبارات التي ساقاها للتدليل عليه لم تؤدى المعنى المطلوب فيفهم العقد على غير الإرادة الحقيقة لمنشئيه . وقد أبان قضاء النقض سلطة محكمة الموضوع فى الاستعانة بظروف الحال والبينة والقرائن من أجل التوصل للإرادة الحقيقة للمتعاقدين .

من قضاء محكمتنا العليا

فى اشتراط مراعاة حسن النية فى التعاقد ، والتزام محكمة الموضوع لدى تفسيرها للعقود بمبدأ حسن النية فى التعاقد .

( فى تفسير العقود يجب التزام عباراتها الواضحة على هدى من حسن النية )

 [ نقض 1920 لسنة60 ق جلسة 13/3/1994 ]

[ نقض 111 لسنة 60 ق جلسة 2/2/1999]

التعليق 000 مبدأ حسن النية فى تفسير العقود يعنى وكما يتضح من حكم النقض أن على محكمة الموضوع أن تلتزم عبارات العقد الواضحة شريطة أن تكون تلك العبارات والألفاظ المستخدمة فى العقد تعبر وبصدق عما أراده المتعاقدان .

من قضاء محكمتنا العليا

في إجازة الأخذ بمعنى مغير لألفاظ وعبارات العقد شريطه أن تبين المحكمة أسباب ذلك .

( القاضي ملزم بأن يأخذ عبارة المتعاقدين واضحة كما هي ،فلا يجوز له تحت ستار التفسير الانحراف بالمعنى إلى معنى أخر وإذا أراد حمل العبارة على معنى مغاير فى ظاهرها أن يبين فى حكمة الأسباب المقبولة التي تبين هذه المسلك وتبرره ويخضع لقضاء محكمة النقض )

[ نقض 4952 لسنة 65 ق جلسة 17/2/1997 ]

[ نقض 6115 لسنة 68 ق جلسة 4/3/1997 ]

التعليق 000 حق قاضى الموضوع فى تفسير العقد بما يراه أو فى بإرادة المتعاقدين لا يخوله حق الانحراف بالمعنى الواضح إلى معنى أخر إلا إذا بأن بحكمة أسباب ذلك ، فحرية القاضى مقيدة ببيان الأسباب التي أرتكن إليها ، ومعنى ذلك هو تأكيد لحق المحكمة الموضوع فى إقرار ما تراه أو فى بإرادة المتعاقدين ولو خالف صريح اللفظ والعبارات ، القيد الوحيد هو تسبب هذا المسلك ، وتبرير هذا المسلك يكون من خلال ما أدركته محكمة الموضوع لحقيقة الأمر من خلال تحقيقاتها في الموضوع وظروف الدعوى وما تجمع لديها من أدلة وقرائن .

حكم هام

في بيان المقصود بالمشاهرة وما يماثلها من العبارات المضافة إلى زمن ومدي تأثيرها علي امتداد عقد الإيجار

الحكم الصادر فى الدعوى رقم 1143 لسنة 97

إيجارات كلى محكمة قليوب الكلية

والمؤيد استئنافياً تحت رقم 576 لسنة 30 ق

جلسة 15/4/1998 - دائرة 14 إيجارات

محكمة بنها الكلية

حيثيات الحكم وأسبابه ومنطوقة

المحكمة

بعد سماع المرافعة والإطلاع على الأوراق والمداولة قانونا .      

حيث أن واقعات هذه الدعوى حسبما يبين من أوراقها ومستنداتها تخلص فى أى المدعى عقد لواء الخصومة فيها قبل المدعى عليه بموجب صحيفة أودعت قلم كتاب محكمة القناطر الخيرية فى 3/12/96 وأعلنت قانونا قال فيها شرحا لدعواه أنه وبموجب عقد إيجار مؤرخ 19/10/89 يستأجر منه المدعى عليه ما هو شقة مبينه الحدود والمعالم بالصحيفة والكائنة بناحية كفر الشرفا الغربي التي لا يسري عليها أحكام قانون إيجار الأماكن من حيث امتداد عقد الإيجار وإنما يطبق عليها القواعد العامة فى القانون المدني ولما كانت الأجرة الشهرية هي 45 جنيه ومن ثم ينعقد لمدة دفع الأجرة وقد قام المدعى بإنذار المدعى عليه بإخلاء العين المؤجرة طبقا للمادة 563 مدني إلا أنه لم يمثل الأمر حدا بالمدعى لإقامة دعواه الماثلة ابتغاء الحكم بإنهاء عقد الإيجار سند التداعي وإخلاء المدعى دعواه الماثلة ابتغاء الحكم بإنهاء عقد الإيجار سند التداعي وإخلال المدعى عليه من العين محله وتسليمها للمدعى خالية مما يشغلها وإلزامه بالمصروفات والأتعاب بحكم مشمول بالنفاذ المعجل .

- وحيث ساند المدعى دعواه بحافظة مستندات طويت على

      (1) أصل عقد الإيجار سند التداعي .

(2) أًصل إنذار على يد محضر معلن من المدعى عليه فى 13/11/96 معلن له فيه رغبته فى إنهاء عقد الإيجار ابتداء من 1/12/1996 .

   وحيث تداول نظر الدعوى أمام محكمة القناطر على النحو المبين بمحاضر جلساتها والتي مثل بها التداعي كل بوكيله وقدم الحاضر عن المدعى شهادة يفيد عدم خضوع قرية كفر الشرفا الغربي ( أحكام قانون إيجار الأماكن وقدم الحاضر عن المدعى عليه بمذكرة بدفاعه .

   وحيث أنه بجلسة 31/7/97 قضت محكمة القناطر محكمة الخيرية الجزئية بعدم اختصاصها قيمتها بنظر الدعوى وبإحالته إلى هذه المحكمة 0 وأسست قضاؤها على سند من أن الثابت بعقد الإيجار سند التداعي أن مدته لأجل غير مسمى بما يصبح غير محدد المدة وتضحى فيه الدعوى بطلب فسخه وإنهاءه غير مقدرة القيمة وينعقد للمحكمة الكلي

   وحيث تداول نظر الدعوى إمام هذه المحكمة على النحو المبين بمحاضر جلساتها والتى مثل بها طرفي التداعي كل بوكيله وبجلسة 8/10/97 قرر الحاضر عن المدعى أنه لم يطعن على الحكم القضاء بعدم اختصاص محكمة القناطر قيمياً بنظر الدعوى وإحالته إلى هذه المحكمة وطلب الحاضر عن المدعى عليه بندب خبير فى الدعوى 00 وبذات الجلسة قررت المحكمة أن يصدر حكمها فى الدعوى بجلسة اليوم 00

   وحيث أن المحكمة تشير تقديما لقضائها إلى أنه من المقرر قانونا وفقا لمفهوم المادة (110) مرافعات على أن " وتلتزم المحكمة المحال إليها فى الدعوى بنظرها " ومفاد ذلك أن المحكمة المحال إليها فى الدعوى تلزم بنظر الدعوى ولا يجوز لها أن تعيد بحث اختصاصها وإنما عليها التسليم لهذا الاختصاص ولو كان الحكم في نظرها خاطئا بل إنما تتقيد بأسباب التي بنى عليها الحكم الصادر بعدم الاختصاص والإحالة والمترتبة بمنطوقة ارتباطا لا يقبل التجزئة 000 فإذا كانت المحكمة قد قضت بعدم اختصاصها قيميا بنظر الدعوى على أساس أن نتيجة الدعوى مبلغ معين لا يدخل فى اختصاصها فأنها تتقيد بالقيمة التى أوردتها للدعوى وسند ذلك التقدير راجع في ذلك الدفوع في قانون المرافعات فقها وقضاءا للمستشار عزمى البكري طبعة 1996 ص 240 طعن رقم 338 لسنة 37 ق جلسة 9/5/72 طعن رقم 499 لسنة 41 ق جلسة 29/3/76 - 1511 لسنة 48 ق جلسة 24/6/81 . ومن ثم فإن ذلك الحكم بمنطوقة بالإحالة وبالأسباب المرتبطة بذلك المنطوق ارتباطا وثيقا والتي كانت سببا فى تقدير الدعوى وفيها أسس وسند ذلك التقدير تكون ذات حجة أمام المحكمة المحال إليها طالما لم يطعن على ذلك الحكم ولو كان قد بنى على قاعدة قانونية غير صحيحة لن قوة الأمر المقضي به تعلو على اعتبارات النظام العام طعن رقم 649 لسنة 54 ق جلسة 29/12/87 ) وقضى أنه متى كانت محكمة بندر الفيوم الجزئية قد قضت بعدم اختصاصها فيما بنظر الدعوى وإحالتها إلى المحكمة الابتدائية تأسيسا على أن عقد الإيجار عين النزاع قد انعقد لمدة غير محددة ومن ثم أصبحت الدعوى غير مقدرة القيمة 00 وقد صار ذلك الحكم نهائيا بعدم استئنافه ومن ثم فإنه يجوز قوة الأمر المقضي بالنسبة لمنطوقة وما أقيم عليه بغير أسباب مرتبطة به ويتعين على المحكمة المحال إليها الدعوى أن تتقيد به حتى ولو كان قد . فإذا استوفت الحكم الصادر فى الدعوى من المحكمة المحال إليها " المحكمة الابتدائية " وقضى استئنافيا بعدم جواز الاستئناف لصدره فى دعوى لكل بينهما عن النصاب الانتهائي للمحكمة التى أصدرته المحكمة الابتدائية فإن ذلك الحكم يكون قد خالف القانون بما يوجب نقض حالة إهداره لقوة الأمر المقضي به التى جازها قضاء المحكمة الجزئية فى خصوص قيمة الدعوى طعن رقم 2861 لسنة 59 ق جلسة 4/6/90 )

هذا ومن المقرر قانونا أن منطوق الحكم هو الذي يحدد حجية الشيء المحكوم به إلا أنه إذا كانت الأسباب التي أدت للمنطوق مرتبطة به ارتباطا وثيقا بحيث لا يقوم له قائمة إلا بها فإن تكون معه وجدة لا يتجزأ ويرد عليها ما يرد عليه من قوة الأمر المقضي " مفهوم الطعن 1346 لسنة 51 ق جلسة 3/4/86 )

كما أنه من المقرر قانونا أن عقد الإيجار الخاضع لأحكام قانونا إيجار الأماكن عقد قانونا ولو انتهت مدته 00 كما أن الإيجار الخاضع لأحكام القانون المدني وأن كان يتسم بصفته التأقيت في مدته غلا أن المشرع لم يعين مدة معينه كحد أقصى لفترة الإيجار الخاضع لأحكام ذلك القانون كما لم يحدد حد أدنى ومن ثم يجب أعمال إرادة المتعاقدين فى تلك المدة والتي ترد بالعقد مادام لا تخالف تلك المدة نصاً فى القانون كأن يكون المؤجر ليس له حق الإيجار إلا لمدة معينه كما فى حالة ن يملك حق الإرادة فقط 0وإذا ورد عقد الإيجار مؤيدا فإن كان لأجل غير مسمى فإنه لا يجوز ان تزيد مدته فى اية حالة علي ستين سنة غلا انقضى إليها أخذا بنظام مدة الحكر " راجع فى ذلك المفهوم - الوسيط فى شرح القانون المدني للسنهورى - الجزء السادس - الإيجار والعارية - المجلد الأولى طبعة 88 ص 197 وما بعدها )

وحيث أنه لما كان ما تقدم وكان المدعى قد أقام دعواه الماثلة ابتغاء الحكم بإنهاء عقد الإيجار سند التداعي المؤرخ 19/1/89 حالة عدم خضوعه لأحكام قانون إيجار الأماكن ورغبته فى ذلك الإنهاء لانتهاء مدته الشهرية - مدة وقع الأجرة - وكانت الدعوى وقد نظرت أمام محكمة القناطر الخيرية والتي قضت بعدم اختصاصها قيميا بنظر الدعوى وأسست قضاؤها بذلك المنطوق على أسباب وثيقة به ومرتبطة به ارتباطا لا يقبل التجزئة  حاصلها أن الثابت بعقد الإيجار أنه قد أنعقد لمدة غير محددة إذ انعقد لأجل غير مسمى فإنه وأخذا بحجية ذلك الحكم منطوقا وأسبابا ولجواز أن ينعقد عقد الإيجار الخاضع لأحكام القانون المدني لا مضى مدة فإن جاءت تلك المدة بما لا يزيد عن ستون عاما وهو مدة لم يصل عقد الإيجار سند التداعي في مدته إليها بعد فضلا عن أعمال شريعة المتعاقدين في ذلك العقد بانعقاده لأجل غير مسمى مما تضحي معه دعوى المدعى الماثلة بإشهاره لكونه قد انعقد مشاهرة وقد خالفه صحيح القانون والواقع متعينا معه والحال كذلك القضاء فى موضوع هذه الدعوى بالرفض وذلك على النحو المبين بمنطوق هذا الحكم 00

 وحيث أنه وعن المصروفات شاملة أتعابا المحاماة فتلزم بها المحكمة المدعى وقد خسر التداعي عملا بمفهوم المادتين ( 184) مرافعات ، 187 من  قانون المحاماة الرقيم 17 لسنة 83 .

فلهذه الأسباب

حكمت المحكمة

برفض الدعوى وألزمت المدعى بالمصروفات وعشرة جنيهات مقابل أتعاب المحاماة000

سكرتير الجلسة                                                رئيس المحكمة

              ………………                                                                                                     …………………

---

*  الفقيه الدكتور / السنهوري –  الوسيط -  الإيجار والعارية – الجزء السادس – المجلد الأول – ص 153 – فقرة 119

[1][1] قياس مدة عقد الإيجار على مدة الحكر " أن عقد الإيجار الخاضع لأحكام القانون المدني وأن كان يتسم بصفة التأقيت فى مدته إلا أن المشرع لم يعين مدة كحد أقصى لفترة الإيجار الخاضع لأحكام ذلك القانون ، كما لم يحدد حد أدنى ، ومن ثم تجب إعمال إرادة المتعاقدين فى شأن تلك المدة والتي ترد بالعقد ما دامت لم تخالف نصاً فى القانون كان يكون المؤجر ليس له حق الإيجار إلا لمدة معينة كما فى حالة من يملك حق الإدارة فقط . وإذا ورد عقد الإيجار مؤبدا ( لأجل غير مسمى ) فإنه لا يجوز أن تزيد مدته في أية حالة على ستين وإلا انقضى إليها أخذا بنظام مدة الحكر "